什么是房地产金融制度

1. 什么是房地产金融制度

房地产金融制度是对房地产经营活动中资金运作的管制手段。
房地产项目需要大量资金，大多数的情况下无论是企业地产项目还是个人房产项目都需要进行各种形式的资金运作。
比如说企业开发个小区需要银行贷款。或者个人买房需要银行按揭。这些贷款和按揭的政策法规都属于房地产金融制度。
当然具体的房地产金融制度远没有以上说的那么简单，例如：地产企业发行债券，上市融资，地产私募基金...等等都和房地产金融制度相关。

2. 金融监管部门对房地产融资实施了什么

2021年1月，市场短期资金价格有不同程度的上涨，部分商业银行小幅上调贷款利率，货币市场流动性阶段性明显偏紧。市场上有观点认为，此轮流动性阶段性偏紧念袜、利率上行主要是针对房地产泡沫。我们认为，监管部门针对住房金融政策严格规范的意图已经比较明确，国内房价上涨过快及其泡沫风险更多体现的是局部、结构性的。过去两年，全国大部分地区房价涨幅逐步回落，仅一线和少数重点二线、三线城市房价涨幅相对较快，成为当前房地产调控的重点区域。
“三道红线”和集中度管理体现住房金融政策连续性
自2020年三季度开始，金融监管部门对房地产融资采取了一系列针对性的调节措施。前有“三道红线”，对房企资产负债的水平和结构提出新的要求；后又发布银行业金融机构房地产贷款集中度的通知（下称《通知》），对银行房地产贷款的结构提出要求，包括适当控制居民购房贷款规模，严防利用消费贷、首付贷资金违规加杠杆行为；对房企加强融资管控，包含贷款、信托及境内外债券融资。过去几年居民部门杠杆率增长较快，贷款价值比LTV从2017年的0.29升至2020年的0.34。“三道红线”和集中度管理体现了监管部门对住房金融政策的连续性，是健全我国宏观审慎管理制度和完善房地产金融管理长效机制的重要举措。

3. 金融监管部门对房地产融资实施了什么

2021年1月，市场短期资金价格有不同程度的上涨，部分商业银行小幅上调贷款利率，货币市场流动性阶段性明显偏紧。市场上有观点认为，此轮流动性阶段性偏紧念袜、利率上行主要是针对房地产泡沫。我们认为，监管部门针对住房金融政策严格规范的意图已经比较明确，国内房价上涨过快及其泡沫风险更多体现的是局部、结构性的。过去两年，全国大部分地区房价涨幅逐步回落，仅一线和少数重点二线、三线城市房价涨幅相对较快，成为当前房地产调控的重点区域。
“三道红线”和集中度管理体现住房金融政策连续性
自2020年三季度开始，金融监管部门对房地产融资采取了一系列针对性的调节措施。前有“三道红线”，对房企资产负债的水平和结构提出新的要求；后又发布银行业金融机构房地产贷款集中度的通知（下称《通知》），对银行房地产贷款的结构提出要求，包括适当控制居民购房贷款规模，严防利用消费贷、首付贷资金违规加杠杆行为；对房企加强融资管控，包含贷款、信托及境内外债券融资。过去几年居民部门杠杆率增长较快，贷款价值比LTV从2017年的0.29升至2020年的0.34。“三道红线”和集中度管理体现了监管部门对住房金融政策的连续性，是健全我国宏观审慎管理制度和完善房地产金融管理长效机制的重要举措。

4. 监管层出台16条金融新政 房地产迎今年最强政策支持

央行、银保监会联合发布的《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》(下称《通知》)消息传出后，引发业界关注与市场强烈反响。据了解，《通知》涵盖6大方面16条措施，对于房地产信贷投放、“保交楼”金融支持、风险处置、保护金融消费者权益等方面做了明确、具体要求。11月14日下午，中国人民银行方面相关工作人员向新京报记者证实了16条金融新政的真实性。
对于此次新政，多位业内人士均表示，力度之大、内容之全面，是今年之最。中欧国际工商学院教授、中国人民银行调查统计司原司长盛松成表示，鉴于目前房地产行业发展降速引发的一系列问题，此次金融举措有望推动房地产行业“软着陆”，有利于我国经济金融的稳定，着力解决民生关切问题。
文件确认属实，16条措施涉房地产上下游产业链
新京报记者注意到，上述《通知》由中国人民银行办公厅于11月11日印发，主送单位包括各分支人行、银保监局、银行和信托、保险、金融资管公司，并抄送交易商协会。
对此，11月14日下午，中国人民银行方面相关工作人员向记者证实了《通知》的真实性。“这个文件目前只对中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会等相关部门内部传发，暂时不会对外发布，也不会发给房地产开发企业及个人，可以确定的是该文件属实，正在贯彻实施。”中国人民银行相关工作人员未进一步透露具体实施进展。
新京报记者梳理发现，此次新政涉及房地产开发贷、个人贷款、存量融资展期、信托融资、债券融资、保交楼专项借款、保护个人征信、延长贷款集中制、住房租赁金融等共计16条措施，既涵盖需求端和供给端，融资方面又是多渠道支持。这份《通知》覆盖房地产上下游产业链，从建筑行业贷款到房企开发贷、个人房贷，再到租赁行业融资。
“自2021年9月底对房地产政策进行边际调整以来，本次政策力度最大、措施最为具体。”盛松成如是说。
具体来看，这16条新政中有几大亮点，其中提出，稳定房地产开发贷款投放，坚持“两个毫不动摇”，对国有、民营等各类房地产企业一视同仁。鼓励金融机构重点支持治理完善、聚焦主业、资质良好的房地产企业稳健发展。支持项目主办行和银团贷款模式，强化贷款审批、发放、收回全流程管理，切实保障资金安全。
易居研究院智库中心研究总监严跃进分析称，“两个毫不动摇”实际上是针对三种歧视性的房地产信贷投放做法，即对民企的支持力度偏少、对聚焦地产主业的地产企业支持较少、因项目爆雷而忽视对整个地产企业的支持。此类定调，有助于对金融机构工作思路做出纠偏，确保政策落实路线不偏、执行力增强。
在支持开发贷款、信托贷款等存量融资合理展期方面，《通知》指出，对于房地产企业开发贷款、信托贷款等存量融资，在保证债权安全的前提下，鼓励金融机构与房地产企业基于商业性原则自主协商，积极通过存量贷款展期、调整还款安排等方式予以支持，促进项目完工交付。自本通知印发之日起，未来半年内到期的，可以允许超出原规定多展期1年，可不调整贷款分类，报送征信系统的贷款分类与之保持一致。
此外，在融资增信方面，支持优质房地产企业发行债券融资;鼓励信托等资管产品支持房地产合理融资需求。尤其是房地产信托融资，从之前的“压制”到现在的“鼓励”，政策调整较大。
在备受关注的保交楼方面，除了支持开发性政策性银行提供“保交楼”专项借款外，还鼓励金融机构提供配套融资支持。
值得关注的是，在保障住房金融消费者合法权益方面，鼓励依法自主协商延期还本付息。同时，切实保护延期贷款的个人征信权益，个人住房贷款已调整还款安排的，金融机构按新的还款安排报送信用记录;经人民法院判决、裁定认定应予调整的，金融机构根据人民法院生效判决、裁定等调整信用记录报送，已报送的予以调整。
新政对于房企支持力度加大，有利于稳定房地产市场
对于金融支持房地产16条政策的发布，一位房地产业内人士表示，此次《通知文件与以往表态不同，更显示出政策指导性，这也是央行和银保监会自房地产市场较为低迷以来首次就房地产融资问题出台专门性文件，对于行业发展会产生重要影响。
在市场信心较为脆弱的当下，监管部门释放重磅利好，对修复市场信心将起到积极作用。中指研究院分析认为，从市场情况来看，当前房地产市场销售尚未出现明显好转。11月以来，重点50城商品住宅周度成交面积同比降幅仍在10%以上，购房者观望情绪仍较重，市场活跃度不足。预计随着楼市利好政策的持续落地，供需两端政策优化叠加防疫政策改善，将带动市场预期进一步提升，尤其是更多核心城市政策优化后，或将带动当地购房需求释放，市场筑底回升或将会出现。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，总体看来，新政是对近期金融扶持房地产稳定一系列政策的总结，体现了监管层对于房地产金融的态度，即稳定杠杆和融资，避免因失灵和去杠杆提速导致系统性风险的发生，重点也很突出，即保交楼、风险处置、金融消费权益，同时希望向新市民、租赁等新的房地产融资方向转型。
“金融支持房地产16条政策是今年以来对于房地产企业力度最大的支持政策，对于稳定房地产市场有望起到较大的积极作用。”中原地产首席分析师张大伟表示，今年前三个季度，对于房地产市场的支持政策多见于需求端，其中三季度以保项目为主。此次新政与之前政策最大的不同在于增加了对房地产企业的支持，民营和混合所有制房企在信贷和债券融资方面都将得到更强的信用支持。整体来看，房地产调控政策微调，内容越来越宽松，政策力度越来越大，但市场的信心依然没有完全恢复，期待包括烂尾楼续建资金、存量房贷降息等更大力度政策。
张大伟认为，目前，房地产行业面对的并非简单的资金问题，拿地、销售、客源、贷款乃至同质化产品竞争都存在压力。从当前监测的数据来看，多个城市利率均出现了轻微的变化。但是，当前购房是收入稳定问题，叠加人口结构问题，依然影响房地产市场的稳定。此次新政肯定是个好消息，证明了政策还会越来越宽松，特别是救房企后，房贷利率还有较大的下调空间。

5. 2018年金融地产如何监管？

2017年我国宏观经济表现出较强韧性，预计全年GDP增长6.8%左右。专家预计，2018年通胀水平较温和，积极财政政策和稳健货币政策组合不变。政策重点将继续放在“防风险”方面，金融、房地产、地方政府债务管理等领域监管或进一步加码。

外需好转新旧动力共发力
“2017年全年经济增长料为6.8%，高于年初制定目标。”交通银行首席经济学家连平表示，这是由于消费增长是拉动经济增长的最大动能，对经济增长贡献率超过60%。此外，当前贸易形势较好，对经济增长的拉动作用增强。
2017年中国宏观经济增速将实现6年来的首次反弹，预计增速较2016年回升0.1个百分点。在环保限产、房地产调控、金融去杠杆和地方政府债务监管多管齐下的政策环境下，2017年中国经济展现出较强的抗压能力，增长韧性超出预期。
通胀水平料相对温和
从2018年通胀水平来看，天风证券分析师宋雪涛预计，2018年CPI相较2017年中枢小幅上升。从翘尾因素来看，2-3月开始，CPI翘尾因素逐月上升，6月达到峰值1.7%，随后开始下降。全年CPI将呈M型的季节性特点，中性预测下全年中枢约为2.08%，对货币政策不构成紧缩压力。

“预计2018年CPI将温和抬升。”中国社科院世界经济与政治研究所国际投资研究室主任张明分析，蔬菜的低基数因素将带动一季度CPI涨幅走高，有达到3%的可能；一季度之后CPI大概率逐步回落，全年整体水平将有所上升，但总体保持相对温和，预计全年CPI同比涨幅2.3%左右。
连平预计，CPI略有上升，PPI高位回调，通胀水平温和。在去杠杆、防风险和监管政策趋紧的背景下，流动性不会大幅释放。
防风险是重中之重
专家表示，展望2018年，防风险仍是经济运行中的重中之重。冯琳预测，2018年的政策环境将总体保持稳定：一是供给侧结构性改革将继续深化；二是“积极财政政策+稳健货币政策”的组合模式不变；三是政策重点将继续放在“防风险”，金融、房地产、地方政府债务管理等领域的监管力度或进一步加码。

“我国是最具有活力的新兴市场，近年来对全球经济增长的贡献持续超过美国。但也积累了不少问题，防风险仍是重中之重。”申万宏源首席宏观分析师李慧勇表示，首先，通过去产能、去库存初步化解了产能过剩风险，2018年供给侧改革仍是重点。其次，通过统一监管来化解影子银行风险；资管新规实施，大资管统一监管，100万亿影子银行业务重新洗牌；另外，通过明确地方政府职责来化解地方债务风险。以PPP之名行融资之实，地方政府债务可能迎来新一轮治理。

6. 今年房地产行业迎来了持续升级的金融监管，会出现哪些压力？

房地产行业迎来了新的金融监管，因为房地产行业现在是处在风口浪尖上，上面监管的严，下面价格又不能往上升，因为监管的足够严格，价格只能是往下降，很少的几率是能往上升的，所以房地产商本身的资金压力也很大。
现在大多数人都知道，现在国内这几个大的房地产商，基本资产负债率都突破100%，突破100%是什么意思？就是它有多少资产就有多少负债，两者是一样的。简化一下情况，就是你这个人现在是有1,000万的资产，但你外面也欠着1,000万，如果你的资金链崩了，那就是你这个资产和负债相比你什么都不剩，你会变成一个穷光蛋超过100%的话，那就是说你把你的全部资产都抵进去，你都不能查清自己的债务，虽然房地产商本身资产负债率高一点可以理解，但是突破90%这已经不正常了。
因为正常的企业资产负债率突破60%的时候就应该警醒了，这是个警戒线了，房地产行业可能特殊一点，70%也就差不多了，国内有一些公司，比如说之前的联想没有进行财务改革的时候，资产负债率一度突破90%，后来进行了财务改革，逐渐把长期的负债转成短期的负债，把短期的负债消掉，最终资产负债率是低了好多。应该说比以前有了很大的改观，因为现在监管足够严格，你企业资产负债率太高，经营风险太高就会受到管控。
而且前一阵子的消息显示说房地产行业全面取消预售制度，也就是说你这房子没有盖出来，你不能提前把自己未来看出来，这个房子卖出去以前是可以的，我现在还没有盖房子呢，如果你想买的话，你可以花更低的价格买这个房子，等建完了的时候这房子再交给你，这叫预售制度。现在不可以实行预售制度，只能卖现房，房地产商筹集资金的一个渠道就被削弱了，所以金融上的压力是越来越大了。

7. 房地产金融监管政策意在建立规范和长效机制

8. 房地产金融监管政策意在建立规范和长效机制