偿债“高峰”再袭，房企又陷艰难时刻！如何拯救楼市？

1. 偿债“高峰”再袭，房企又陷艰难时刻！如何拯救楼市？

楼市的行情其实很难单方面拯救回来，甚至很多房地产开发商注定会出现债务违约的现象。
之所以这样说，主要是因为众多房地产开发商的债务压力本身就比较大，这个行业的资金杠杆也非常高。当房地产行情在短时间内戛然而止的时候，很多房地产开发商的楼盘根本就卖不出去，这就意味着这些企业很难获得相应的现金流。在这样的情况之下，一个千亿级别的房地产企业甚至连10亿美元的债务都还不了，这就意味着很多房地产企业注定会走向破产重组的命运，很多地方的房价也会继续下跌。
很多房地产企业面临债务违约的风险。
在进入7月份以后，因为众多房地产企业本身的债务即将到期，如果不能融到相应的资金的话，很多房地产企业将会出现债务违约的风险。在此之后，有些房地产企业可能会把自己的优质资产变卖出去，有些房地产企业可能会寻求破产重组。不管是通过何种方式，在整个下半年里，越来越多的楼盘可能会出现烂尾的风险，所以购房者的态度也比较谨慎。
楼市的行情很难直接拯救过来。
因为很多房地产企业本身的负债规模已经达到了数千亿元，有些大型的房地产企业的债务规模已经达到了上万亿元。这是非常夸张的概念，在没有办法短时间内偿还所有的欠款的情况下，我们也没有办法指望楼市行情迅速恢复过来。在这种情况之下，除非市场上突然出现大量资金，不然这些房地产企业的命运基本上已经固定下来了，这也意味着普通人的生活将会因此而受到或多或少的影响。
总的来说，因为债务本身存在一定的周期规律，当我们看到过去20年的房地产行情如此辉煌的时候，我们就需要做好今后为此买单的准备。

2. 让市场出清房企偿债高峰来临风险

Orient Capital一份研究报告认为，中国房企将于2017年下半年至2018年初迎来偿债高峰。这意味着，中小房企或将不得不面对一场潜在的流动性危机。
这种超常规融资负债基础是从2014年开始的这轮房地产的疯狂，诱使众多房企包括小型房企超过承受能力的融资扩张。根据 Orient Capital的调研，房企将于2017年下半年至2018年初迎来偿债高峰，预计仅到期公司债一项就将达到5440亿元人民币。根据中原地产的数据，中国房企2016年通过私募债、公司债、中票等方式融资1.14万亿元，同比增26%，并首次突破1万亿元。
这种超常规疯狂融资都是基于房价的持续上涨甚至暴涨。一旦暴涨基础坍塌或者停止，那么这些巨额债务链条将断裂，房地产债务危机必将爆发。
从本质上讲，只要是高杠杆、高负债性融资，无论房价大涨或大跌都最终会出现危机。大涨不可能永久持续下去，放任房价大涨必将酿造大风险。在大涨驱使下，各路资本，各种资金必将都疯狂进入到房地产行业，最终撑破泡沫，出现大危机，大风险。
目前，为抑制地产泡沫，监管层于2016年三季度起收紧了房企融资的多个融资渠道，包括交易所发债、银行间市场融资等。从2016年10月起，由于国内融资政策收紧及强势美元，房企的融资渠道阻塞。2016年10月19日，交易所疑似“一刀切”式暂停地产公司债，其中包括已经拿到无异议函的项目。
2016年10月21日银监会召开三季度经济金融形势分析会，明确提出，要严控房地产金融业务风险，严禁违规发放或挪用信贷资金进入房地产领域；加强理财资金投资管理，严禁银行理财资金违规进入房地产领域。2016年10月24日有报道称，高层要求证监会和发改委收紧房地产企业融资渠道，包括不能在境内发债，不得到H股上市融资，境外发债也将趋严。
这意味着，在不久的将来，房企将面临剧增的财务成本，进而可能遭遇潜在的流动性危机。
在这里大型房企承受能力较强，而且经营受市场波动影响较小，抗风险能力较大。而小型房企投机取巧性较大，主要趁房价上涨之机疯狂融资，债务突然增加，有些基本是空手套白狼式的融资。无论是市场泡沫破灭式冲击，还是政策调控式影响，对其影响都非常之大。一旦资金链条断裂就直接进入破产清算境地。而同时空手套白狼的操作，使其基本没有还债与抗风险能力。最终承担风险的是给其融资的金融机构包括银行等。这就是或爆发金融风险的逻辑。
研究机构发现，2016年中报显示，嘉凯城、天津松江、云南城投等企业净负债率均超过500%，且较一年前仍有大幅增加。而万科、招商、金地、华夏幸福的净负债率均在100%以下。从中可以看出，越是小的房企负债率越高，而大型房企负债率反而很低。也就佐证了在房企债务密集到期之时，小型房企首当其冲的原因。
怎么办？一种选择是政府房地产调控在度上把握住轻重，避免对小型房企冲击过大，即仍依靠政府救市。另一种选择是让市场自主出清，尊重市场规律，让市场配置资源，该破产就破产，该资金断裂就让其断裂，只要承担风险的责任主体明确清晰即可。即使涉及到金融机构风险，政府也不要插手 。政府要做的是保持市场透明公平，对国有金融机构发生的房贷风险追责到底。
在房地产上，一定要处理好政府有形之手与市场无形之手的关系。房地产是市场化程度较高的市场，应该由市场在配置资源中起决定性作用。有形之手尽量不要插手，特别是遭遇风险时，政府不要进行所谓的救市，大包大揽更不可取。市场本身就是风险很大的。让酿造风险者承担一切风险责任与后果是天经地义的。政府如果通过有形之手进行所谓的救市与降低风险必将破坏市场机理。必将使得风险制造者暗自窃喜，并且继续屡犯酿造风险。
研究者分析，最终的结果可能是监管层进行个案干预，特别是当遭遇危机的开发商或地产项目有足够的系统或地域重要性。以笔者看，个案干预都不必要。监管部门应该彻底放手，要相信市场的力量，要敬畏市场，要给市场主体自主承担风险的权力。一定要把自主承担风险的权力交给市场主体，不要再去剥夺了。

3. 让市场出清房企偿债高峰来临风险

Orient Capital一份研究报告认为，中国房企将于2017年下半年至2018年初迎来偿债高峰。这意味着，中小房企或将不得不面对一场潜在的流动性危机。
这种超常规融资负债基础是从2014年开始的这轮房地产的疯狂，诱使众多房企包括小型房企超过承受能力的融资扩张。根据 Orient Capital的调研，房企将于2017年下半年至2018年初迎来偿债高峰，预计仅到期公司债一项就将达到5440亿元人民币。根据中原地产的数据，中国房企2016年通过私募债、公司债、中票等方式融资1.14万亿元，同比增26%，并首次突破1万亿元。
这种超常规疯狂融资都是基于房价的持续上涨甚至暴涨。一旦暴涨基础坍塌或者停止，那么这些巨额债务链条将断裂，房地产债务危机必将爆发。
从本质上讲，只要是高杠杆、高负债性融资，无论房价大涨或大跌都最终会出现危机。大涨不可能永久持续下去，放任房价大涨必将酿造大风险。在大涨驱使下，各路资本，各种资金必将都疯狂进入到房地产行业，最终撑破泡沫，出现大危机，大风险。
目前，为抑制地产泡沫，监管层于2016年三季度起收紧了房企融资的多个融资渠道，包括交易所发债、银行间市场融资等。从2016年10月起，由于国内融资政策收紧及强势美元，房企的融资渠道阻塞。2016年10月19日，交易所疑似“一刀切”式暂停地产公司债，其中包括已经拿到无异议函的项目。
2016年10月21日银监会召开三季度经济金融形势分析会，明确提出，要严控房地产金融业务风险，严禁违规发放或挪用信贷资金进入房地产领域；加强理财资金投资管理，严禁银行理财资金违规进入房地产领域。2016年10月24日有报道称，高层要求证监会和发改委收紧房地产企业融资渠道，包括不能在境内发债，不得到H股上市融资，境外发债也将趋严。
这意味着，在不久的将来，房企将面临剧增的财务成本，进而可能遭遇潜在的流动性危机。
在这里大型房企承受能力较强，而且经营受市场波动影响较小，抗风险能力较大。而小型房企投机取巧性较大，主要趁房价上涨之机疯狂融资，债务突然增加，有些基本是空手套白狼式的融资。无论是市场泡沫破灭式冲击，还是政策调控式影响，对其影响都非常之大。一旦资金链条断裂就直接进入破产清算境地。而同时空手套白狼的操作，使其基本没有还债与抗风险能力。最终承担风险的是给其融资的金融机构包括银行等。这就是或爆发金融风险的逻辑。
研究机构发现，2016年中报显示，嘉凯城、天津松江、云南城投等企业净负债率均超过500%，且较一年前仍有大幅增加。而万科、招商、金地、华夏幸福的净负债率均在100%以下。从中可以看出，越是小的房企负债率越高，而大型房企负债率反而很低。也就佐证了在房企债务密集到期之时，小型房企首当其冲的原因。
怎么办？一种选择是政府房地产调控在度上把握住轻重，避免对小型房企冲击过大，即仍依靠政府救市。另一种选择是让市场自主出清，尊重市场规律，让市场配置资源，该破产就破产，该资金断裂就让其断裂，只要承担风险的责任主体明确清晰即可。即使涉及到金融机构风险，政府也不要插手 。政府要做的是保持市场透明公平，对国有金融机构发生的房贷风险追责到底。
在房地产上，一定要处理好政府有形之手与市场无形之手的关系。房地产是市场化程度较高的市场，应该由市场在配置资源中起决定性作用。有形之手尽量不要插手，特别是遭遇风险时，政府不要进行所谓的救市，大包大揽更不可取。市场本身就是风险很大的。让酿造风险者承担一切风险责任与后果是天经地义的。政府如果通过有形之手进行所谓的救市与降低风险必将破坏市场机理。必将使得风险制造者暗自窃喜，并且继续屡犯酿造风险。
研究者分析，最终的结果可能是监管层进行个案干预，特别是当遭遇危机的开发商或地产项目有足够的系统或地域重要性。以笔者看，个案干预都不必要。监管部门应该彻底放手，要相信市场的力量，要敬畏市场，要给市场主体自主承担风险的权力。一定要把自主承担风险的权力交给市场主体，不要再去剥夺了。

4. 让市场出清房企偿债高峰来临风险

Orient Capital一份研究报告认为，中国房企将于2017年下半年至2018年初迎来偿债高峰。这意味着，中小房企或将不得不面对一场潜在的流动性危机。
这种超常规融资负债基础是从2014年开始的这轮房地产的疯狂，诱使众多房企包括小型房企超过承受能力的融资扩张。根据 Orient Capital的调研，房企将于2017年下半年至2018年初迎来偿债高峰，预计仅到期公司债一项就将达到5440亿元人民币。根据中原地产的数据，中国房企2016年通过私募债、公司债、中票等方式融资1.14万亿元，同比增26%，并首次突破1万亿元。
这种超常规疯狂融资都是基于房价的持续上涨甚至暴涨。一旦暴涨基础坍塌或者停止，那么这些巨额债务链条将断裂，房地产债务危机必将爆发。
从本质上讲，只要是高杠杆、高负债性融资，无论房价大涨或大跌都最终会出现危机。大涨不可能永久持续下去，放任房价大涨必将酿造大风险。在大涨驱使下，各路资本，各种资金必将都疯狂进入到房地产行业，最终撑破泡沫，出现大危机，大风险。
目前，为抑制地产泡沫，监管层于2016年三季度起收紧了房企融资的多个融资渠道，包括交易所发债、银行间市场融资等。从2016年10月起，由于国内融资政策收紧及强势美元，房企的融资渠道阻塞。2016年10月19日，交易所疑似“一刀切”式暂停地产公司债，其中包括已经拿到无异议函的项目。
2016年10月21日银监会召开三季度经济金融形势分析会，明确提出，要严控房地产金融业务风险，严禁违规发放或挪用信贷资金进入房地产领域；加强理财资金投资管理，严禁银行理财资金违规进入房地产领域。2016年10月24日有报道称，高层要求证监会和发改委收紧房地产企业融资渠道，包括不能在境内发债，不得到H股上市融资，境外发债也将趋严。
这意味着，在不久的将来，房企将面临剧增的财务成本，进而可能遭遇潜在的流动性危机。
在这里大型房企承受能力较强，而且经营受市场波动影响较小，抗风险能力较大。而小型房企投机取巧性较大，主要趁房价上涨之机疯狂融资，债务突然增加，有些基本是空手套白狼式的融资。无论是市场泡沫破灭式冲击，还是政策调控式影响，对其影响都非常之大。一旦资金链条断裂就直接进入破产清算境地。而同时空手套白狼的操作，使其基本没有还债与抗风险能力。最终承担风险的是给其融资的金融机构包括银行等。这就是或爆发金融风险的逻辑。
研究机构发现，2016年中报显示，嘉凯城、天津松江、云南城投等企业净负债率均超过500%，且较一年前仍有大幅增加。而万科、招商、金地、华夏幸福的净负债率均在100%以下。从中可以看出，越是小的房企负债率越高，而大型房企负债率反而很低。也就佐证了在房企债务密集到期之时，小型房企首当其冲的原因。
怎么办？一种选择是政府房地产调控在度上把握住轻重，避免对小型房企冲击过大，即仍依靠政府救市。另一种选择是让市场自主出清，尊重市场规律，让市场配置资源，该破产就破产，该资金断裂就让其断裂，只要承担风险的责任主体明确清晰即可。即使涉及到金融机构风险，政府也不要插手 。政府要做的是保持市场透明公平，对国有金融机构发生的房贷风险追责到底。
在房地产上，一定要处理好政府有形之手与市场无形之手的关系。房地产是市场化程度较高的市场，应该由市场在配置资源中起决定性作用。有形之手尽量不要插手，特别是遭遇风险时，政府不要进行所谓的救市，大包大揽更不可取。市场本身就是风险很大的。让酿造风险者承担一切风险责任与后果是天经地义的。政府如果通过有形之手进行所谓的救市与降低风险必将破坏市场机理。必将使得风险制造者暗自窃喜，并且继续屡犯酿造风险。
研究者分析，最终的结果可能是监管层进行个案干预，特别是当遭遇危机的开发商或地产项目有足够的系统或地域重要性。以笔者看，个案干预都不必要。监管部门应该彻底放手，要相信市场的力量，要敬畏市场，要给市场主体自主承担风险的权力。一定要把自主承担风险的权力交给市场主体，不要再去剥夺了。

5. 还债扑面而来， 房企安全战打响

商业世界亦如官场，有人回乡归故里，有人星夜赶考场。融创、世茂、阳光城等房企继续向前；华侨城、泰禾、新城控股等房企在出售资产。
9月10日，广州产权交易所披露，越秀地产拟转让旗下子公司佛山市南海区越秀地产开发有限公司100%股权。
9月9日，重庆产权交易所披露，华侨城拟转让襄阳文城实业发展有限公司90%~100%股权。
9月4日，天房发展发布公告称拟通过天津产权交易中心公开挂牌转让其所持有的苏州津鑫共创置业有限公司51%股权。
这只是近期房企转让股权的部分样本。据中国房地产报记者不完全统计，2019年以来，包括阳光100、华侨城、粤泰股份、泰禾集团、中国金茂、万通地产、新城控股等多家房企，转让了旗下子公司或项目股权，甚至是直接让地。
改善现金流或许只是目的之一。从已披露半年报的房企数据来看，TOP50上市房企平均资产负债率达到81.1%，近七成房企资产负债率超跃80%红线，部分甚至攀高到95%。更能体现房企杠杆水平的净负债率则成为这一行业“不能说的秘密”。
卖项目，求生存
泰禾集团董事长黄其森在一次媒体见面会上公开表示，2019年泰禾销售目标为1500亿元，但更看重回款，今年的回款目标是1000亿元。“我感觉泰禾这几年干得不错，没有大家想象的这么惨。”
黄其森这是回应泰禾“卖卖卖”的举动。从2018年底市场上传出泰禾承受资金链紧张的消息之后，泰禾依靠出售旗下多个项目回笼资金，缓解公司现金流紧张的状况。3月到5月，泰禾相继卖掉杭州、南昌、漳州、广州、佛山、苏州7个项目的部分股权；6月24日，泰禾把增城荔涛和增城荔丰各29%的股权卖给五矿信托，回款18.22亿元，此前泰禾已经把该项目51%的股权卖给世茂地产；6月29日，泰禾售出济南章丘项目。
通过转让资产回笼资金，不只有泰禾。
8月30日，新城控股发布公告称转让旗下6个地产项目，涉及交易总价32.92亿元。自7月以来，新城控股已转让项目超20个，回流资金超过百亿元。
中国企业资本联盟副理事长柏文喜认为，房企出售项目是有现金流压力，或者是直接把项目升值的空间变现了。从这一波房企转让项目的情况来看，有快速向头部企业集中的趋势。房企融资环境持续恶化，出售项目的情况会越来越频繁。
今年6月份，SOHO中国再度开启物业销售计划，推出部分在持物业进行销售，涉及上海、北京共计13个项目，资产总价值约78亿元。
8月30日，潘石屹在SOHO中国2019年半年度业绩会上对此表示：“我们持有的办公楼的量非常大，有600亿元的资产，只有178亿元的负债，把这些零零星星的物业都销售出去，是一个很理性的考虑。”
但这背后呈现的是SOHO中国上半年实现净利润5.67亿元，去年同期约为11.11亿元，同比下降48.9%。在完成这批资产出让之后，SOHO中国将关注一线城市核心区域土地市场的机会，如果没有合适的土地，这笔资金将用于偿还贷款。
资深证券市场评论人布娜新认为，房企持续不断出售项目就是为了加强现金回流，以应对未来的不确定性。这一轮调控时间长、力度大，对房企的资金周转率构成的压力显而易见。
做企业，得适应环境
历史总是惊人的相似。2019年的初秋如同十年前，焦虑与迷茫写在了每个地产商的脸上。
万科集团总裁、首席执行官祝九胜说：“好学生喜欢难题目。对万科来说，争当好学生、答好难题目。”
阳光城执行副总裁吴建斌直言，这是他从业以来融资最难的一年。
融创中国董事会主席孙宏斌称，按照现在政策，融资端严控是常态化，严格控制资金往房地产涌。在此逻辑下，市场受到较大影响，土地市场会下行，商品房销售也会受到影响。
刚刚过去的8月，房企融资出现断崖式下跌。同策咨研究院监测的40家典型上市房企数据显示，2019年8月房企完成融资金额折合人民币共计368.26亿元，环比下跌58.15%。这是单月房企融资总量倒数第二低的月份，2019年5月上述房企单月融资总额368亿元。
国家统计局数据显示，1~7月份房地产开发企业到位资金同比增长7%，较上月回落0.2个百分点，已连续三个月增速回落。
布娜新认为，审视房企出售项目的行为，并不难理解，短期内销售回款变现慢，卖项目股权是更好的变现手段。
从“高价拿地”到让同业侧目的中国金茂，在不到一个月的时间里，已连续出让8宗地块的项目股权。从这8个项目的具体情况来看，有4宗是以引入新股东的形式出让，另外4宗则直接挂牌出让。
从去年10月份开始，出售资产一直伴随着华侨城。其挂牌转让了深圳、上海、海南、西安、重庆等地的多个公司股权以及债权。2018年华侨城转让18家子公司股权和1个资产包，是上年的两倍有余。华侨城方面称，出让资产主要为了加快现金回流。
绿地香港董事局主席陈军认为，房地产实际已经进入一个风险投资时代，每一个投资都充满风险，同时也会给一些比较稳健的公司机会。
深陷债务危机的粤泰股份，今年6月5日~9日期间，先后与世茂房地产签署了5份合作开发协议，将旗下五个项目的部分股份打包出售给了世茂房地产，总成交价63.95亿元。世茂房地产相关负责人表示，两三年前，很多房企发行了大量公司债，这些债务很多将在今年和明年逐步到期。这样的企业目前再融资或者发债都有些困难，所以很多房企今年不得不选择出售项目，市场并购机会也相应增加。世茂目前已经公告的并购金额近200亿元，收购的货值接近2000亿元，规模接近全年投资计划的七成。
值得关注的是，失去资金支持的地产商，又迎来了新一轮偿债高峰。恒大研究院数据显示，截至2018年年底，房企各主要渠道有息负债余额为20.3万亿元，预计将在2019年~2021年集中到期，其中2019年到期规模高达6.8万亿元。
柏文喜认为，房企生存的核心是现金流。从行业环境来看，未来土地和资金都更难以获得，中小房企“被扼住了命运的咽喉”，没有发挥的余地，多数会破产消亡或被兼并；一些之前风格激进的中大型房企，也会陷入流动性困境。

6. 中国房企2017下半年将迎偿债高峰对房地产行业有什么影响？

中国的房地产已经连续上涨多年，现在依旧是涨势不止，这点对于我来说，已经十分的习惯了。中国楼的情况，说明的是中国楼市的不健康，房地产市场盲目的扩大。如今中国进入经济转型的时期，房地产市场的变革已经要到来，如果房地产继续上涨的话，那么中国在很多方面，会出现经济不平衡的问题。



现在有一则消息吸引我关注，那就是中国房企2017下半年将迎偿债高峰，我认为这对房地产行业的影响其实应该比较大，因为房地产市场的银行贷款早就是大问题，许多房地产行业的企业都有大比资金的贷款问题出现，银行对于房地产公司必然要加紧还款的要求，不然银行的金融方面就会出现问题。



对于房地产市场2017年的还债情况，我觉得比较乐观，因为现在的房地产市场的房子价格依旧十分高，但是销售量比较平稳，所以在正常的情况下，房地产的偿还能力会比较强，这样的话房地产本身资金方面没有太大的问题，加上房地产市场一定会在前半年进行促销，这样的话资金回笼也会比较快。



银行本身的风险比房地产市场更大，更需要房地产市场的资金偿还，因为银行现在的贷款放出的比例很高，特别是一些中小企业的贷款，这方面的回笼能力反而值得怀疑，所以房地产的还款能力应该问题不大，但是依旧会影响银行未来的贷款能力，这点要看中国明年年初的一些情况了。



综合上面的情况，这次2017年房地产市场还债的问题不大，不会对房地产有本质的影响。加上国家对房地产市场的调控，已经给房地产行业做好准备。预计房地产行业下半年的经营情况会继续稳定，不会出现什么大的波动，一切都会正常平稳的过度，大家不必担心房地产市场出现什么大变化。

7. 房价的一路飙升，导致了“房奴”一词的出现。而近日随着多地新楼盘大幅降价促销，出现了先期购房者与开发

     A         试题分析：“房奴” 和“房闹”的词语的相继出现是由社会现实决定的，说明社会存在决定社会意识。社会存在的变化决定社会意识的变化。正确的社会意识可以正确地反映社会存在。社会意识具有相对独立性。社会存在和社会意识的变化不具有一致性。故CD项错误。本题选A项。B项本身正确但不符合题意应排除。点评：近几年的高考试题经常要求考生结合材料理解社会存在的决定作用和社会意识的能动反作用。体现社会存在的决定作用的材料有：随着经济、政治、科技与社会的变化发展，人们的人才观念、就业观念、消费观念、和价值观念发生变化，科学发展观生态文明等的出现。体现社会意识的反作用的材料有：增强社会的信用意识、发挥抗震救灾精神、航天精神等各种精神对经济社会发展的作用。