房贷利率“换锚”，楼市有何变动?

1. 房贷利率“换锚”，楼市有何变动?

房贷利率“换锚”，有利于楼市平稳健康发展。现在许多人一到了要买房的时候就感到压力非常大，现在买房真的是非常的困难，如果在没钱的时候买房可能自己很快就会被房贷给压得喘不过气来，所以许多人也是在不断的观望着房贷的变化。最近房贷市场就发生了大变化，自十月八号起,房贷利率“换锚”就算正式实施了，新发放的商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率为定价基准加点而形成的。

很多人还不是很了解这个“换锚”的概念是什么，就是指定价基准由以往的基准利率转换为LPR。这和带有房贷的人有很大的关联。不过现在很多的商业银行也都做好了准备，对购房者的影响不大。



有专家就指出这次房贷的改革就是为了适应市场的发展规律，实行房贷利率的“换锚”，房贷利率保持平稳。不过人们最关心的应该就是对自己是否有影响，专家也表示这个变动对购房者的影响不是很大，但是对于北京来说的房贷利率还是有所上升，不过这个上涨几乎可以去忽略不计的。



在出来变化后，网友们也都在下面谈论说这次到底是什么意思，其实在之前央行的副行长就曾经说过，房贷利率的改变并不会下降，它对房贷市场的影响也不会很大，有利于发展。所以房贷的压力一直都会有，只有不断努力继续去奋斗了。

2. 房贷利率“换锚”，对房地产有利吗？

房贷利率“换锚”，对房地产有利。在10月8号，房贷利率“换锚”正式开始实施，这次的变动一出许多的购房者都开始仔细分析，还有房地产专业的人也是在不断的跟进，不过这次的变动，对房地产还是有利的。

这次的变动是央行对于房地产行业做出的调整，它主要就是为了能够让房地产行业能够平稳的运行。并且这次“换锚”过后，房贷的利率还设定了下限，首套房贷率和二手房贷率都有所下降，这也是央行为了平稳房地产市场，向着“买房不炒”的原则前进，这也意味着很多的购房优惠都不会在存在。



并且这次的房贷利率并没有下降，反而还有提升，不过这个对于购房者的影响是非常的小的。这次房贷利率的上升也是央行对于房地产稳定发展的一个态度。在之前兴业银行首席经济学家鲁政委就曾说过关于这次房贷利率变化所带来的影响，他还说房地产利率是很多政策的一个综合体，地方城市主体也有了更多的发现空间。



还有专家也表示了他们的看法，说这次的房贷利率短期对房贷市场的影响不大，有利于市场的稳定发展。这次的房贷利率变化也证明了国家对于房地产的态度，以后可能也会进行更加严格的把控，调整房地产的发展速度。要注意的房价可能变化但是肯定也不会变化有多么大，购房者也可以再好好的观望一下，对这次的房贷调整进行更好的分析。

3. 房贷利率换锚是什么意思？换锚后利率是升还是降

      自从央行公布新的房贷基础利率形成机制后，人们对于房贷利率的关注度也是持续走高，毕竟这关系到广大购房者的切身利益。10月8日，个人房贷利率正式“换锚” ，那么房贷利率换锚是什么意思呢？
1、房贷利率换锚是什么意思      央行曾在8月25日发布公告称，从10月8日起新发放的商业性个人住房贷款利率将参照贷款市场报价利率(LPR)进行定价，换锚即意味着央行这一新政正式在全国范围内落地实行，房贷利率新机制开始切换。2、换锚后利率是升还是降      来看，大部分地区按LPR加点后的利率和原先的利率相比并无太大变化。以北京地区为例，原先首套房和二套房贷利率分别为和按照9月20日公布的5年期来计算，新的首套房和二套房贷利率分别为和特别对于刚需购房者来说，无需因为房贷利率的调整而打乱购房计划。3、换锚后对旧房贷有哪些影响      对于10月8已经办理按揭贷款或签订贷款合同但还未放贷的的购房者来说，短期内不受新政策的影响，利率仍按合同约定执行，但不排除2020年后存在政策变动，届时银行也会通过电话等方式通知购房者。4、换锚后对公积金贷款是否有影响      公积金贷款对应的依然是基准利率，因此新的房贷利率对这部分购房者几乎没有影响，也无需赶在10月8签订贷款合同。      以上关于房贷利率换锚是什么意思的内容，希望对大家有所帮助。温馨提示，理财有风险，投资需谨慎。

4. 房贷利率“换锚”最后时刻

（记者 许倩）距离8月31日贷款市场报价利率（LPR）转换“最后期限”越来越近，多家银行已经开启存量房贷利率定价基准批量转换工作。
“这次转换是系统自动操作的，客户如果不操作即默认自动转换。”工商银行一位工作人员告诉记者。
但这也不代表消费者没有选择权。各银行均明确，批量转换完成后，若对转换结果有异议，可于2020年12月31日（含）前通过网上银行、手机银行自助转回或与贷款经办行协商处理。需要注意的是，已有银行明确，撤销操作仅能办理一次。
“考虑到中国经济已经度过高速增长时期，潜在经济增长率明显下滑，未来的经济增长将会进入中速甚至中低速，加息可能性不大，预计政策利率和LPR均将以回落为主。长期来看，选择LPR应该比固定利率更划算。”盘古智库高级研究员王静文对中国房地产报记者表示。
一位银行业内部人士认为，虽然无法预测未来LPR的具体走势，但市场化利率和总体经济环境息息相关，经济环境好，LPR可能走高，但同时大家还款能力也会增强，反之亦然，因此从抗风险的角度来看，选择LPR利率可能更好一些。
批量转换进入最后时刻
8月31日是央行定的LPR转换的截止时间。在此之前银行需要弄完所有的存量贷款业务的利率转换工作。
8月12日，工行、农行、中行、建行、邮储银行5家国有银行均发布公告称，将于8月25日起，将符合转换条件的存量浮动利率个人住房贷款，批量转换为贷款市场报价利率(LPR)定价。
另一国有银行交通银行的动作更快，7月20日就发布了房贷定价基准批量转换的公告，于8月21日对尚未转换者统一调整为LPR浮动利率加减点方式。
房贷转换后的利率计算方式为“重定价日最近一期5年期以上LPR+固定点数”。
举例而言，若某客户的房贷利率是基准利率上浮10%，按照现在执行的利率水平4.9%计算，转换前的房贷利率就是5.39%。按照央行规定，在个人房贷转换期间均锚定2019年12月的LPR，即4.8%。因此，加点值=5.39%-4.8%=0.59%或59个基点。加点值在合同剩余期限内固定不变。
若某客户在前几年利率较低时贷款买了房，当时与银行签的合同是基准利率打8折，即4.9%×0.8=3.92%。那么加点值就是3.92%-4.8%（2019年12月发布的5年期以上LPR）=-0.88%，即负88个基点。
王静文表示，LPR机制下，房贷利率由LPR加点方式决定，而LPR会跟随MLF利率浮动，所以LPR机制下的房贷利率就由原来的固定利率制变成了浮动利率。对于定价日的选择，若要尽快享受利率下行带来的房贷成本节约，可选择贷款日对应日调整。
根据央行近日发布的《2020年第二季度中国货币政策执行报告》，截至6月末，存量贷款定价基准转换进度已达55%。其中，存量企业贷款转换进度为76%。
据银行人士介绍，LPR还款方式会随着外部经济环境浮动，而选择固定利率，包括还款总额及每个月还本付息的金额都是固定的。选择不转化的客户大致分为这样几类：一是贷款时间较早，当时利率较低，且部分客户享受了8折、9折等优惠；二是有些客户本身贷款金额不高或所需还款余额不多；三是部分客户预期未来经济上行后，利率也会随之上浮，担心选择LPR定价会承受不起加点部分。而选择转换LPR的客户一般是贷款时利率较高，且预期之后利率仍将下行的客户。
事实上，早在2019年12月30日，央行就发布公告称，要求全国所有的存量浮动利率贷款的定价基准转换为LPR，从2020年3月1日至2020年8月30日结束。这次转换工作的主要原文描述是：
“自2020年3月1日起，金融机构应与存量浮动利率贷款客户就定价基准转换条款进行协商，将原合同约定的利率定价方式转换为以LPR为定价基准加点形成（加点可为负值），加点数值在合同剩余期限内固定不变；也可转换为固定利率。定价基准只能转换一次，转换之后不能再次转换。已处于最后一个重定价周期的存量浮动利率贷款可不转换。存量浮动利率贷款定价基准转换原则上应于2020年8月31日前完成。”
当时政策的精神实际上是“在协商基础上督促客户完成换锚”，而现在则是统一默认进行调整，若对转换结果有异议，可于2020年12月31日（含）前通过相关渠道自助转回或与贷款经办行协商处理。
LPR利率仍有下行空间
自2019年8月份LPR报价机制改革后，LPR利率一直呈下调稳定趋势。3月3日开始，受疫情冲击，美国率先启动降息，全球降息背景下，中国的市场利率也处在实际下行通道中。
其中，5年期以上LPR利率已3次下调，累计下调20个基点，LPR定价下的房贷利率亦随之下行。融360大数据研究院的监测数据显示，2019年8月，全国首套房贷款平均利率为5.47%；2020年使用LPR利率，7月全国首套房贷款平均利率为5.26%。
6月17日召开的国务院常务会议指出，进一步通过引导贷款利率和债券利率下行、发放优惠利率贷款、实施中小微企业贷款延期还本付息、支持发放小微企业无担保信用贷款、减少银行收费等一系列政策，推动金融系统全年向各类企业合理让利1.5万亿元。
但这之后，央行降息的靴子迟迟没有落地。7月20日公布的LPR利率也已持续4个月不再下降，5年期以上LPR利率仍保持在4.65%。这令部分市场人士对利率下行的趋势产生了疑虑。
在中信证券首席固定收益分析师明明看来，LPR改革后存贷款利率均有下行，但二季度贷款利率下行有限。二季度金融机构人民币贷款加权平均利率仅仅下行2个基点，均小于MLF和LPR的下行幅度，预计后续LPR下行难度较大，存量贷款定价基准转换仍然是降成本的主要来源。
不过，更多业内人士预计，LPR利率仍有下行空间。
王静文认为，LPR根据MLF利率决定，MLF为央行的政策利率，主要根据经济的冷热情况调整。比如从去年下半年到今年，由于经济持续下行加上疫情冲击，央行已经三次下调MLF利率共计35个基点。相应的，一年期LPR已经下调46个基点，5年期LPR下调了20个基点。考虑到中国经济已经度过高速增长时期，潜在经济增长率明显下滑，未来的经济增长将会进入中速甚至中低速，加息可能性不大，预计政策利率和LPR均将以回落为主。
光大银行分析师周茂华则表示，LPR下行将推动金融机构向实体经济合理让利，主要驱动因素为央行降准、银行降低负债成本、MLF利率下行等。另外，需要考虑银行不良率滞后的影响。综合考虑国内宏观经济表现及以上这些因素，下半年LPR预计下行空间为10个至15个基点。

5. 房贷利率换“锚”前夕，多地微调楼市政策，传递出什么信号？

这是啥信号？难道楼市要反弹，房贷利率要降低？
  恐怕并非如此。
  有业内专家表示，多地微调楼市政策更多为稳定受疫情影响的房地产企业和土地市场，“房住不炒”主基调并未改变，在全面落实“因城施策”基本原则下，由各地根据自身实际情况进行政策微调。
  而个人存量房贷按揭利率方面，则根据央行规定，3月起开始换“锚”，即以去年12月LPR来确定房贷利率，但定价逻辑的改变，并不意味着利率就此降低。
  首现降低首付比例政策
  近期，驻马店市人民政府发布《关于进一步规范促进房地产业平稳健康发展的意见》（下称《意见》），其中，降低公积金购买首套房首付比例、提高公积金贷款额度成为市场关注点。
  具体来看，《意见》提出，将各县缴存职工的住房公积金最高贷款额度，由45万元提高到50万元；将缴存职工首套房公积金贷款最低首付比例由30%下调为20%，二套房贷款首付比例仍执行30%不变。
  《意见》还明确对在市中心城区、各县城区购买首套居住房屋给予补助。《意见》还提出，推动金融机构适度下调个人住房按揭贷款利率。
  无独有偶，南宁市近期也出台相关政策，其中一条是购买二套房可使用公积金贷款。
  具体为：职工个人及家庭购买第二套住房或第二次申请住房公积金贷款的，购房首付款比例应不低于40%。
  对于上述两地公积金贷款政策变动，某研究院智库中心研究总监严跃进向上证报记者表示，这些政策的调整反映了部分地方政府稳定楼市的的政策思路，预计后续这些地区在公积金贷款方面的政策会进一步放松，包括降低首付比例、扩大公积金贷款受众面、提高公积金贷款额度等。在此之前，已有多地调整政策，主要是针对受疫情影响的房地产企业和土地市场，比如无锡、西安等。
  严跃进表示，预计后续商业银行贷款首付比例也有进一步下调的可能，这都是市场值得期待和关注的地方。
  就商业银行按揭首付比例方面，记者查阅央行等有关个人房贷利率政策（LPR改革之前）发现，在不实施“限购”措施的城市，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上最低首付款比例为25%，各地可向下浮动5个百分点。
  由此可见，这一政策为商业银行预留了空间，最低可实施首付比例20%。
  换锚是换定价逻辑 
  不代表房贷便宜了
  此次多地调整购房政策，恰好是在个人存量房贷利率换“锚”前夕。根据央行安排，2020年3至8月之间任意时点，存量房贷定价基准可进行转换。
  具体而言，转换有两种方式，一是将以基准利率定价的房贷转换为以LPR为基准定价的浮动利率贷款；二是转换为固定利率贷款。
  数据显示，目前个人存量房贷预计有6000多万笔，总余额在长期贷款中占比较高，涉及影响面较大。在最新一期LPR继续下调后，很多人开始纠结如何转换，转换后利率是否更低。
  不过综合来看，从利率角度出发，只是定价逻辑变了，并不意味着利率就此降低。
  国家金融与发展实验室特聘研究员董希淼表示，无论哪种转换方式，转换后的房贷利率应不低于原有利率，除非采用第一种方式后LPR下降。这主要是为贯彻落实房地产市场调控要求，在流动性合理充裕、市场利率有望下行的情况下，坚守“房住不炒”的定位，不向房地产市场发出错误信号。“事实上，LPR下行并不必然导致房贷利率下降。商业银行发放个人住房贷款，不同银行会综合业务定位、客户资质、资金成本等因素，在LPR基础上进行加点。”
  2月19日，央行在《2019年第四季度中国货币政策执行报告》中强调，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，按照“因城施策”的基本原则，加快建立房地产金融长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段。
  央行深圳市中心支行信贷部门负责人近期接受上证报采访时表示，如果认为未来大概率将进入降息周期、LPR总体呈下降走势，那将房贷转换成以LPR为定价基准更有利。

6. 多地明确房贷利率浮动下限平稳“换锚”中各方准备如何

距离个人住房贷款利率正式“换锚”,不足一个月时间,各地正陆续明确当地房贷利率加点下限。平稳“换锚”的过程中,购房者如何打算?银行准备得如何?未来房贷利率又将如何变化?
地方:13个省区市明确当地房贷利率加点下限
自人民银行宣布将贷款市场报价利率(LPR)作为各银行新发放贷款的主要参考后,个人住房贷款定价也自然要从原来的贷款基准利率“换锚”为LPR。央行明确,自10月8日起,新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的LPR为定价基准加点形成。
记者从相关部门了解到,目前房贷利率“换锚”工作平稳有序,地方和金融机构正稳步推进明确LPR加点数值、系统升级改造等工作。新的房贷利率定价政策执行后,实际利率水平将较此前基本保持稳定,保障“换锚”前后平稳过渡。
为保障差别化住房信贷政策有效实施,不同于普通新增贷款定价,个人住房贷款利率除了要参考LPR,还要同时受央行的房贷利率底线、当地LPR加点下限、银行浮动加点三方面因素制约。
截至记者发稿前,已经有13个省区市的市场利率定价自律组织确定了当地LPR加点下限,其余地区将于月底前陆续公布。
据了解,目前北京已经明确,首套房利率在LPR的基础上上浮不低于55个基点,二套房不低于105个基点。按8月20日5年期以上LPR计算,北京地区个人房贷浮动下限为5.4%,二套房浮动下限为5.9%。
一位在国有大行房贷部门工作的员工告诉记者,改革前北京地区首套房是在4.9%的基准利率上上浮10%,二套房是上浮20%。照此计算,执行北京地区的加点下限后,与改革前的房贷利率水平大体一致。
记者在多地走访时了解到,各地银行正在根据地方房贷利率下限调整本行利率浮动情况,较改革前利率水平均未有较大变化,且体现出因地制宜、因城施策。
某国有大行江苏分行在考虑江苏房贷利率下限后,该行南京地区首套房大约在LPR基础上加80个基点,二套房加105个基点；苏州首套房则至少加120个基点,二套房加150个基点。“改革前,苏州首套房在基准利率上上浮25%,二套房上浮30%,执行加点下限后,不会对最终利率有太大影响。”该行苏州分行住房金融部人士说。
“招行深圳地区房贷业务利率已经挂钩LPR,首套房和二套房贷利率分别在最近一个月相应期限的LPR加30个基点和60个基点。”一名招商银行的工作人员说。
值得注意的是,不论是央行要求的加点底线,还是地方确定的加点下限,都不是一成不变的。记者从相关部门了解到,未来还将根据房地产市场供需变化和LPR波动情况,对个人住房贷款利率的加点下限进行调整。
购房者:多不以利率作为唯一考虑准则
记者走访北京、南京、广东等地多家楼盘,并未发现有大量购房者赶在新政执行前集中购房或申请贷款的现象。
“知道十一过后房贷利率可能会有变化,但从银行和中介反馈的信息看,对购房贷款整体影响不大,我其实更看重房价。”正在南京青奥公园附近看房的胡先生告诉记者。
记者从多地商业银行了解到,近期前来询问房贷利率的客户很多,但是并没有出现大规模签订贷款合同的情况。“房贷定价新政出台后,房贷增量较前期变化不大,购房者是否申请房贷主要受所购房屋自身情况影响。”招商银行深圳分行一名工作人员表示。
目前还有不少城市尚未明确当地利率下限。中国人民银行上海总部相关负责人表示,上海当地LPR加点下限还未确定。总的基调是在“因城施策”的原则下,保证利率定价机制顺利转换,维持上海个人住房贷款利率基本稳定。
上海目前是全国房贷利率较低的城市之一。记者从两家国有银行的上海分行了解到,目前仍有购房者享受到首套房利率九五折的优惠。一旦执行新规,首套房贷的折扣利率将难以实现。
上海市奉贤区地铁5号线沿线一处在售楼盘,正在看房的马先生给记者算了一笔账:100万元、期限20年等额本息还款方式的个人房贷,按8月20日5年期以上LPR计算,相较此前基准利率九五折而言,利息会增加2.55万元。“这个影响不大,我还是会根据自己的实际需要来决定要不要买房。”
融360大数据研究院分析师李万赋认为,用户目前还可在新老合同间进行选择,存在一个心理上的接受时间,考虑到LPR未来下行的市场预期较大,房贷用户在接受新的定价模式和合同签订上也会比较顺利。
银行:系统合同修改即将就绪
新的个人住房贷款利率政策将从10月8日起执行,目前各家银行都在紧锣密鼓地推进贷款合同修订、系统改造升级、员工培训等工作。
“目前,我们正在研究房贷利率调整方式、加点数值等实施细节。”中国建设银行住房金融与个人信贷部副总经理黄有纲介绍,建行正加紧推进业务系统改造,并已指导分行做好LPR利率转换准备工作。
“工行目前正在进行系统测试,9月中下旬可完成该系统支持房贷选择LPR定价的准备工作。”中国工商银行个人金融业务部副总经理任西明表示,工行的个人贷款管理中增加了LPR定价方式,文件将于9月中下旬对全行印发。
李万赋认为,过渡期的试水工作,可以帮助银行在与用户沟通和市场测试方面做好准备,保证房贷市场平稳过渡。
不过,有一些银行基层人员表示,目前过渡期内房贷利率执行的个别细节问题仍待细化。“新利率执行日期到底是以银行签约合同为准,还是以客户购房合同为准,这些细节尚未明确。”(记者吴雨、杨有宗、潘晔、吴燕婷)
新华社北京9月12日电

7. 多地明确房贷利率浮动下限 平稳“换锚”中各方准备如何？

距离个人住房贷款利率正式“换锚”，不足一个月时间，各地正陆续明确当地房贷利率加点下限。平稳“换锚”的过程中，购房者如何打算？银行准备得如何？未来房贷利率又将如何变化？
地方：13个省区市明确当地房贷利率加点下限
自人民银行宣布将贷款市场报价利率(LPR)作为各银行新发放贷款的主要参考后，个人住房贷款定价也自然要从原来的贷款基准利率“换锚”为LPR。央行明确，自10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的LPR为定价基准加点形成。
记者从相关部门了解到，目前房贷利率“换锚”工作平稳有序，地方和金融机构正稳步推进明确LPR加点数值、系统升级改造等工作。新的房贷利率定价政策执行后，实际利率水平将较此前基本保持稳定，保障“换锚”前后平稳过渡。
为保障差别化住房信贷政策有效实施，不同于普通新增贷款定价，个人住房贷款利率除了要参考LPR，还要同时受央行的房贷利率底线、当地LPR加点下限、银行浮动加点三方面因素制约。
截至记者发稿前，已经有13个省区市的市场利率定价自律组织确定了当地LPR加点下限，其余地区将于月底前陆续公布。
据了解，目前北京已经明确，首套房利率在LPR的基础上上浮不低于55个基点，二套房不低于105个基点。按8月20日5年期以上LPR计算，北京地区个人房贷浮动下限为5.4%，二套房浮动下限为5.9%。
一位在国有大行房贷部门工作的员工告诉记者，改革前北京地区首套房是在4.9%的基准利率上上浮10%，二套房是上浮20%。照此计算，执行北京地区的加点下限后，与改革前的房贷利率水平大体一致。
记者在多地走访时了解到，各地银行正在根据地方房贷利率下限调整本行利率浮动情况，较改革前利率水平均未有较大变化，且体现出因地制宜、因城施策。
某国有大行江苏分行在考虑江苏房贷利率下限后，该行南京地区首套房大约在LPR基础上加80个基点，二套房加105个基点；苏州首套房则至少加120个基点，二套房加150个基点。“改革前，苏州首套房在基准利率上上浮25%，二套房上浮30%，执行加点下限后，不会对最终利率有太大影响。”该行苏州分行住房金融部人士说。
“招行深圳地区房贷业务利率已经挂钩LPR，首套房和二套房贷利率分别在最近一个月相应期限的LPR加30个基点和60个基点。”一名招商银行的工作人员说。
值得注意的是，不论是央行要求的加点底线，还是地方确定的加点下限，都不是一成不变的。记者从相关部门了解到，未来还将根据房地产市场供需变化和LPR波动情况，对个人住房贷款利率的加点下限进行调整。
购房者：多不以利率作为唯一考虑准则
记者走访北京、南京、广东等地多家楼盘，并未发现有大量购房者赶在新政执行前集中购房或申请贷款的现象。
“知道十一过后房贷利率可能会有变化，但从银行和中介反馈的信息看，对购房贷款整体影响不大，我其实更看重房价。”正在南京青奥公园附近看房的胡先生告诉记者。
记者从多地商业银行了解到，近期前来询问房贷利率的客户很多，但是并没有出现大规模签订贷款合同的情况。“房贷定价新政出台后，房贷增量较前期变化不大，购房者是否申请房贷主要受所购房屋自身情况影响。”招商银行深圳分行一名工作人员表示。
目前还有不少城市尚未明确当地利率下限。中国人民银行上海总部相关负责人表示，上海当地LPR加点下限还未确定。总的基调是在“因城施策”的原则下，保证利率定价机制顺利转换，维持上海个人住房贷款利率基本稳定。
上海目前是全国房贷利率较低的城市之一。记者从两家国有银行的上海分行了解到，目前仍有购房者享受到首套房利率九五折的优惠。一旦执行新规，首套房贷的折扣利率将难以实现。
上海市奉贤区地铁5号线沿线一处在售楼盘，正在看房的马先生给记者算了一笔账：100万元、期限20年、等额本息还款方式的个人房贷，按8月20日5年期以上LPR计算，相较此前基准利率九五折而言，利息会增加2.55万元。“这个影响不大，我还是会根据自己的实际需要来决定要不要买房。”
融360大数据研究院分析师李万赋认为，用户目前还可在新老合同间进行选择，存在一个心理上的接受时间，考虑到LPR未来下行的市场预期较大，房贷用户在接受新的定价模式和合同签订上也会比较顺利。
银行：系统合同修改即将就绪
新的个人住房贷款利率政策将从10月8日起执行，目前各家银行都在紧锣密鼓地推进贷款合同修订、系统改造升级、员工培训等工作。
“目前，我们正在研究房贷利率调整方式、加点数值等实施细节。”中国建设银行住房金融与个人信贷部副总经理黄有纲介绍，建行正加紧推进业务系统改造，并已指导分行做好LPR利率转换准备工作。
“工行目前正在进行系统测试，9月中下旬可完成该系统支持房贷选择LPR定价的准备工作。”中国工商银行个人金融业务部副总经理任西明表示，工行的个人贷款管理中增加了LPR定价方式，文件将于9月中下旬对全行印发。
李万赋认为，过渡期的试水工作，可以帮助银行在与用户沟通和市场测试方面做好准备，保证房贷市场平稳过渡。
不过，有一些银行基层人员表示，目前过渡期内房贷利率执行的个别细节问题仍待细化。“新利率执行日期到底是以银行签约合同为准，还是以客户购房合同为准，这些细节尚未明确。”

8. 房贷利率“换锚”整体平稳

据相关人士表示，存量贷款“换锚”相关政策正在研究中，但不管怎样，会坚持保护借贷双方合法权益的原则。
中国人民银行公告〔2019〕第16号明确，10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率（LPR）为定价基准加点形成，这也被市场称作房贷利率“换锚”。8日起，“换锚”后的“新版”房贷利率正式启用。
经济日报记者了解到，从目前运行情况来看，新发放商业性个人住房贷款利率调整转换工作平稳有序，转换前后利率水平保持基本稳定。在广州地区，工农中建四大行的房贷利率与此前基本持平，首套房贷利率不低于相应期限LPR报价加54个基点（为5.39%），二套房贷利率不低于相应期限LPR报价加78.5个基点（为5.635%），相当于改革前的首套基准上浮10%，二套基准上浮15%。
在北京地区，“新版”个人住房贷款利率下限为：首套商业性个人住房贷款利率不低于相应期限LPR加55个基点，二套商业性个人住房贷款利率不低于相应期限LPR加105个基点。参照9月20日公布的5年期以上LPR水平（4.85%）计算，北京地区首套房贷款利率下限是5.4%，二套房贷款利率下限是5.9%。
对比来看，“换锚”前后，北京地区房贷利率水平基本一致。“换锚”前，北京地区大部分银行执行首套房贷款利率最低为基准上浮10%，二套房贷款利率最低为基准上浮20%。参照改革前5年期以上贷款基准利率水平（4.9%）计算，改革前北京地区首套房贷款利率下限是5.39%，二套房贷款利率下限是5.88%。
值得注意的是，房贷利率定价方法转换过程中，重点是保持调整前后利率水平基本稳定。因此，“换锚”前后，居民家庭申请个人住房贷款，利息支出基本不受影响。
个人房贷利率“换锚”后，对个人房贷选择、月供等影响如何？记者了解到，“换锚”后，个人住房贷款仍可选择固定利率或浮动利率的利率执行方式。
如果选择固定利率的，贷款利率由LPR加点确定，且在借款期限内，该利率保持不变；选择浮动利率的，贷款利率由LPR加点确定，并按照借款合同约定的利率调整周期进行调整，利率随参考的LPR变动而浮动。新发放个人住房贷款的重定价周期最短为1年，贷款利率、月还款额不会按月调整变化。
如经借贷双方协商一致，约定重定价周期为1年，贷款利率“于1月1日调整”，则贷款利率会在每年的1月1日按照上年12月20日LPR加点重新计算。又如经借贷双方协商一致，约定重定价周期为3年，贷款利率“于起息日在对月对日调整”，如起息日为2019年10月28日，贷款利率会在每隔3年的10月28日按照当年10月20日LPR加点重新计算。
那么，存量房贷利率如何“换锚”？10月8日前，已发放的商业性个人住房贷款，仍按原合同约定执行；已签订合同但未发放的个人住房贷款，仍按原合同约定执行。10月8日后签订借款合同的，应参考LPR定价。据相关人士表示，存量贷款“换锚”相关政策正在研究中，但不管怎样，会坚持保护借贷双方合法权益的原则。经济日报记者 陈果静