2020年北京代表性甲级写字楼租金下跌7.9%

1. 2020年北京代表性甲级写字楼租金下跌7.9%

受疫情影响，2020年北京市写字楼市场持续承压。贝壳研究院今日发布《北京市写字楼市场监测报告》显示，2020年，北京市代表性甲级写字楼净吸纳量同比下降16.0%，租金同比下降7.9%，空置率18.5%，比去年提高7.4个百分点。
《报告》称，今年写字楼租赁市场需求疲软。一季度，北京写字楼市场租赁活动几乎停滞，并出现大量退租现，二季度开始成交热度逐渐上升。但和往年相比，全年整体需求依然维持在较为低迷的水平。全年代表性甲级写字楼净吸纳量仅18.8万平方米，尽管在四季度出现交易高峰，但和去年全年相比，净吸纳量依然降低16.0%。
其中，退租商圈集中在望京和CBD，退租租户大多为承租能力较弱的专业服务类租户。位于CBD和中关村的乙级写字楼商圈也在年中出现大面积退租情况，大多为线下教育类租户。
新租商圈集中在望京，中关村，上地和丽泽金融商务区。上半年北京市多数企业和学校实行居家办公和居家上课政策，在线办公和教育类公司因此受益，也刺激了手游和短视频娱乐类科技公司业务的增长，因此以互联网公司为代表的信息技术行业在2020年扩张迅速，新租面积主要集中在望京，中关村和上地。传统金融，专业服务和地产行业的头部企业依然保持稳定的扩租频率，大多向CBD商圈搬迁或扩张。丽泽金融商务区以优质的楼宇硬件和相对较低的租金价格吸引了一部分更加注重性价比的写字楼租户，租户以传统金融类和信息技术类居多；该商圈去化速度较往年明显加快，单宗成交以较大面积为主，更是在今年下半年录得两宗整租交易。
从甲级写字楼的租赁行业结构看，传统金融，信息技术和专业服务依然占据甲级写字楼市场新租面积排名的前三位。2018至2020年，北京甲级写字楼市场平均每年迎来100万平方米左右的新增供应。预计2021年北京市市场依然会迎来110万平方米左右的新建甲级写字楼项目，大多集中于CBD，丽泽金融商务区和位于通州区的运河核心区商圈。
《报告》预计，大体量的新增供应集中入市会加剧市场竞争，导致空置率继续上升，租金水平持续承压。根据贝壳研究院监测，2020年末，代表性甲级写字楼平均净有效租金为336元每平方米每月（不含物业费），比3季度末下跌2.6%，比去年同期下跌7.9%。代表性乙级写字楼平均净有效租金为167元每平方米每月（不含物业费），比3季度末下降2.9%，比去年同期下降4.0%。甲级写字楼租金同比降幅超过乙级写字楼租金同比降幅近一倍。
针对写字楼空置率方面，《报告》称，北京代表性甲级写字楼市场空置率自2019年一季度开始就持续上升，2020年四季度末达到18.5%的高位。除了疫情冲击带来的暂时性影响，甲级写字楼市场的新增供应持续放量是其空置率高企的最主要原因。
据贝壳商业楼盘字典数据，北京写字楼市场已超过5000个楼宇，总建筑面积超过9000万平方米。2019年和2020年共入市大约200万平方米的甲级写字楼项目，预计2021年依然会迎来110万平方米左右的新增供应。
代表性乙级写字楼市场的租户黏性相对较低，空置率也在2020年一季度开始持续走高，年末录得22.2%。2020年内，虽然接纳了部分受到疫情冲击的原甲级写字楼租户，乙级写字楼本身也流失了部分原有租户。
《报告》称，从未来的经济走势和供给看，明年北京写字楼市场仍然不容乐观。面对充足的市场供应和当前较为疲软的市场需求，加速去化成为了业主的首要任务。行业要加快拥抱数字化，通过技术平台，打破信息壁垒，提升供需匹配效率。

2. 北京甲级写字楼租金创历史新高

市场整体空置率低位运行；P2P公司和以融资为主的企业“不稳定”导致租户频繁调整
新京报讯 （记者李捷）旺盛的租赁需求之下，北京甲级写字楼空置水平持续维持低位。4月11日，全球房地产服务提供商第一太平戴维斯发布报告显示，一季度北京甲级写字楼可租赁面积空置率升至3.9%，环比上涨0.3%个百分点；而租金水平却依旧保持上涨趋势，环比小幅上涨0.5，达到340元/平方米/月，这也创造了甲级写字楼租赁市场上最高纪录。
市场空置率在全国仍然保持最低水平
值得一提的是，亚洲基础设施投资银行总部的正式交付使用，为金融街区域新增了4.6万平方米办公面积的同时，也使得全市甲级写字楼达到930万平方米的存量。但旺盛的市场需求之下，北京甲级写字楼市场整体的空置率在全国写字楼市场中仍然保持着最低的水平，而受到金融街等核心区域常年处于接近满租的状态，全市租金水平始终维持高位，较之去年第四季度的320元/平方米/月继续上涨0.6%。
第一太平高级董事商业楼宇部负责人温书阅对新京报记者表示，较之于深圳、上海、广州三地动辄两位数的甲级写字楼空置率，北京市场受到某些核心办公区的调整，实际空置率比数据反映出来的还要更低。
市场集体对P2P等金融相关公司亮红灯
受到去年底P2P企业跑路事件的连锁反应，北京甲级写字楼市场集体对P2P、互联网金融公司、理财公司等金融相关行业公司亮起红灯。这一现象在今年一季度表现更加明显，据第一太平报告，内资金融公司依旧表现活跃，但在带来租赁需求的同时，其不稳定性也导致个别项目出现租户频繁调整的现象。
新京报记者了解到，这类新兴金融公司多集中在东部市场，包括CBD和燕莎区域，90%以上的甲级写字楼都有这样的客户。
业内人士指出，此类公司变数较大，一旦出现风险波及面也很大，或许还将被查封进入司法程序，对于业主方而言受损很严重，因此尽管这类企业曾经愿意支付更高租金，但目前已经被甲级写字楼业主方拉入“黑名单”。
“从整体来看，央企对待这种企业普遍比较谨慎，因为自己的企业就在楼栋内办公，对于企业形象更加看重，因此对于这样的P2P公司，一律拒签。”温书阅表示，越来越多的企业开始对这类承租企业提高风险评估并且采取到期不再续签的策略加以清退。
（以上回答发布于2016-04-12，当前相关购房政策请以实际为准）
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3. 一季度北京写字楼租金 继续攀高

在金融、互联网类公司的旺盛需求下，北京写字楼租金继续攀高。
世邦魏理仕（CBRE）近日发布数据显示，受节日因素影响，一季度北京写字楼市场吸纳量6.8万平方米，比去年四季度缩减20%。截至一季度末，北京写字楼市场空置率为6.1%。虽然较去年四季度微升0.1个百分点，但仍然为全国最低。
由于需求旺盛，一季度北京写字楼平均租金为424.9元/月/平方米，比去年四季度微升0.5%。
在销售方面，莱坊国际发布的数据显示，一季度北京甲级写字楼平均成交价格为52626元/平方米，环比上涨1.8％。甲级写字楼市场的投资回报率为6.2%，环比微降0.1个百分点。
莱坊国际指出，从资金来源上看，内资已成为北京写字楼市场主力。其中，内资的金融、互联网及信息技术类企业仍是新租、续租及搬迁交易的主体，且时有大宗交易记录。
自2008年国际金融危机爆发以来，部分外资机构退出北京，其在北京写字楼市场的主导地位也逐渐被内资公司取代。近年来，互联网技术的发展催生出一批科技类公司，成为新增需求的主要部分。金融类公司则受益于P2P的火爆而兴起。
而近期互联网创业热潮有所退却，P2P行业也因缺乏规范性和稳定性而遭遇风险。但多数机构指出，这些个案并不会影响到该类行业的整体需求。且这两类公司在北京写字楼市场所占的比重较小，不会对整体市场带来影响。
世邦魏理仕预计，未来六个月，北京写字楼市场将有3个项目落成，为市场提供约18.9万平方米面积。在缓解市场供应短缺的同时，也给现有项目业主造成一定压力，但租金不会出现明显波动。
CBRE环球研究部北方区副董事孙祖天表示，北京写字楼市场曾在2008年、2009年迎来供应高峰，不少租客签下较长的租约，从而换取低租金。如今这部分租约陆续到期，因此未来北京写字楼租金存在一定上涨压力。
零售商业方面，世邦魏理仕表示，2016年第一季度北京市场无新项目落成，整体保持稳定。市场空置率维持上季度4.8%的水平不变。值得注意的是，部分购物中心经过近期调整升级，也对租金进行上调。今年第一季度，北京购物中心首层商铺平均租金为36.7元/天/平方米，环比上涨0.9%。
在工业地产市场，今年第一季度，北京商务园区的整体空置率为9.8%，环比上升1.7个百分点，空置率上涨主要是因新项目入市所致。平均租金为155.8元/月/平方米，环比增长0.8%。世邦魏理仕指出，内资人工智能、大数据、软件研发和电子科技等企业仍是需求的核心动力。
同期，北京物流仓储市场空置率为1.2%，环比下降0.2%。平均租金为40元/月/平方米，环比上涨2.3%。世邦魏理仕认为，由于租赁需求持续向好，预计物流仓储市场的整体空置率仍会在低位徘徊，租金增幅亦将放缓。
（以上回答发布于2016-04-09，当前相关购房政策请以实际为准）
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4. 北京住宅成交大涨 写字楼租赁低迷

第一太平戴维斯近日发布2019年第一季度北京房地产市场研究报告显示，北京住宅成交同比大涨，大宗投资态势活跃，北京房地产市场现回暖趋势。
第一太平戴维斯华北区董事长麦安东表示：国内的房地产市场发展与房地产宏观调控政策及宏观经济环境息息相关。在三月份结束的两会上，中央政府对房地产领域的表述集中在“落实城市主体责任，改革完善住房市场体系和保障体系，促进房地产市场平稳健康发展”的论调上，2019年整体目标以“稳房价、稳地价、稳预期”为主，调控政策并没有像前两年那样层层加码，再加上较以往有所宽松的金融及信贷环境，使得一季度的楼市呈现出回暖的态势。
根据第一太平戴维斯研究结果显示，2019年一季度，商品住宅销售市场较2018年同期有明显反弹，该季度一手普通住宅市场新增供应达103.75万平方米，同比大涨100.1%，成交面积为94.22万平方米，同比大涨133.1%。可以看到，自去年末以来，在政策平稳、信贷放松的双重作用下，一季度楼市出现了回暖趋势，被长时间压抑的购房需求得到逐步释放。
另一个值得关注的领域是大宗投资市场。2019年一季度，北京大宗投资市场延续了去年的活跃态势，该季度共录得6宗大宗物业成交，成交金额合计高达人民币112.79亿元，主要集中在写字楼项目上。无论是外资基金还是内资机构投资者，都对北京的存量市场表现出极为浓厚的兴趣，并且投资者普遍认为优质区域的核心物业资产具有回报稳定、增值潜力巨大的特质，未来将成为投资及避险的首选。
与之对应的是，北京甲级写字楼市场在一季度表现略显低迷。在经历了多年的稳定发展之后，北京甲级写字楼市场面临进入调整周期。该季度全市未有新写字楼供应入市，市场成交及活跃度较去年四季度有所好转，但受到经济不确定等诸多因素的影响，部分租户开始调整租赁策略，谨慎扩张，导致写字楼市场需求减弱，租金增速放缓：2019年一季度，全市平均租金为人民币每平方米每月368.0元，租金指数环比微降0.2%。
报告认为，2019年北京写字楼市场的最大不确定性来自于CBD核心区中服地块与丽泽金融商务区的供应情况，如果以上两个区域的完工项目能在年内开始放量供应，预计将对全市甲级写字楼市场的格局与供求关系产生重大影响。
零售市场方面，2019年前两个月，北京全市社会消费品零售总额同比增速为3.0%，继续维持在低位水平。为鼓励零售行业健康发展、促进消费提升，一季度北京市政府出台多项利好政策，其中包括《北京市2019年促消费稳增长措施》《关于鼓励发展商业品牌首店的若干措施》等鼓励、促进消费的举措，以期推动首都消费市场国际化、品质化发展，进一步激发全市的消费水平再上一个台阶。
高端住宅租赁市场保持稳健发展态势，第一太平戴维斯研究部最新数据显示，2019年一季度，全市服务式公寓平均租金达人民币每平方米每月255.5元，租金指数环比、同比分别上升0.4%、7.7%；高端公寓平均租金达到人民币每平方米每月172.2元，租金指数环比微降0.1%，同比上升4.5%；高端别墅平均租金为人民币每平方米每月130.7元，租金指数环比微降0.2%、同比上涨6.5%。
展望2019年的房地产市场走势，可以预见，中央将继续坚持房地产调控长效机制的长远发展，维护房地产市场平稳运行，在短期内政策不存在放开的可能性，但会给予地方更多的政策主导权。同时在金融、货币及信贷层面，2019年较去年将会有所调整，金融层面整体更倾向于保持合理的流动性，为购房者创造更为宽松的信贷环境。第一太平戴维斯据此判断，2019年北京整体房地产市场较2018年将有所改善，市场回暖态势将越发明显。
（文章来源：中国经济时报）