二手房交易，房屋公共维修基金要怎样处理？

1. 二手房交易，房屋公共维修基金要怎样处理？

一般来说，物业针对住宅楼房公共部位和共用设施、设备等进行维修的费用是通过公共维修基金的利息来支付的。因此，当买卖双方签署协议时遇到公共维修基金是否应由买家支付时，通常的解决办法是经由买卖双方协商最终达成共识。一般会有四种处理方法：
（1）房屋业主将公共维修基金无偿顺延给客户。就王女士这个案例来说，如果房屋业主将这笔6000元的公共维修基金费用无偿顺延给王女士，那么王女士所购的这套房屋便不用缴纳此项费用。
（2）买卖双方经过协商客户与业主共同承担这笔费用，即客户支付原业主所缴纳公共维修基金费用的50。根据王女士的这个案例，如果买卖双方平摊公共维修基金费用，则王女士应支付业主3000元的公共维修基金费用。
（3）买卖双方经过协商按一定比例支付公共维修基金费用。比例公式为（房屋产权年限－原业主所购房屋与出售房屋的时间差）房屋产权年限。如果按比例支付，则王女士需支付〔70－（）〕706000即5580元的公共维修基金。（注：一般房屋产权年限为70年。）
（4）房屋业主不同意将公共维修基金无偿顺延给客户也不想按比例与客户分担这笔费用，那么购房者如购买该套房屋则需承担原业主当初购房时所交纳的这笔公共维修基金费用。根据王女士的这个案例，如果业主不同意将该维修基金无偿顺延给王女士，那么，王女士则需将6000元的公共维修基金费用全部支付给业主。买卖双方可以通过上述几种协商方法处理公共维修基金问题，不过通常情况下，公共维修基金一般都是业主无偿顺延给客户的。
三、部分未缴纳过公共维修基金公房，该如何处理
（1）已购公房的房屋性质较为特殊，它是机关、企事业单位为了解决本单位职工住房问题以成本价出售给职工的福利性房屋，由于是职工按成本价所购买的房屋，因此对于公共维修基金也就未曾缴纳过。那么，如果购房者购买这样的房屋根据国家规定，购房者需按房屋成交价的2重新补交这笔款项，方能合法生效。
（2）另外一部分在98年以前建成并于当年交过契税的商品房，如果未缴纳过公共维修基金费用，其再次交易时购房者也需按房屋成交价的2重新补交这笔款项。

2. 二手房过户，公共维修基金怎么办

一般之前缴纳过直接过户给下家，之前没缴纳过的双方协商解决，下图参考：

3. 二手房交易房屋维修基金怎么处理？

1、购买二手房是否要交纳公共维修基金?
二手房无须交纳公共维修基金会，前一个房屋产权人业已交纳过的公共维修基金是随着房屋产权的转移一并转移的。
2、已经缴纳过房屋维修基金费用的二手房买卖时，房屋维修基金该如何处理?
当买卖双方签署协议时遇到房屋维修基金是否应由买家支付时，通常的解决办法是经由买卖双方协商最终达成共识。一般会有四种处理方法：
(1)房屋业主将房屋维修基金无偿顺延给客户。
(2)买卖双方经过协商客户与业主共同承担这笔费用，即客户支付原业主所缴纳房屋维修基金费用的50%。
(3)买卖双方经过协商按一定比例支付房屋维修基金费用。比例公式为(房屋产权年限-原业主所购房屋与出售房屋的时间差)/房屋产权年限。(注：一般房屋产权年限为70年)
(4)房屋业主不同意将房屋维修基金无偿顺延给客户也不想按比例与客户分担这笔费用，那么购房者如购买该套房屋则需承担原业主当初购房时所交纳的这笔房屋维修基金费用。
买卖双方可以通过上述几种协商方法处理公共维修基金问题，不过通常情况下，公共维修基金一般都是业主无偿顺延给客户的。
3、二手房维修基金怎么转让?
根据住宅专项维修资金管理办法有关规定，房屋在所有权转让时，原产权人应当向新的产权人说明住宅专项维修资金缴存和结余的情况，而且在办理过户手续时，该房屋账户中结余的住宅专项维修资金随房屋所有权一起过户。办理过户手续具体分两种情况：
一是有些房屋在办理产权证时已经缴过住宅专项维修资金。此情况下，如该住宅专项维修资金账户余额为首缴标准的30%以上，办理产权过户时，维修资金同时过户;
如果账户余额不足30%，那就需要按现行标准补缴这块费用后再过户。现行的住宅专项维修资金缴存标准为：高层(含有电梯的多层)按建筑面积90元/平方米缴纳;多层(含别墅)按建筑面积50元/平方米缴纳。住宅专项维修资金俗称房屋的养老金，房屋在保修期满后共用部位、共用设施设备维修和更新、改造都要用它。
4、二手房维修基金的转让要注意什么问题?
(1)维修基金专项用于住宅共用部位、共用设备和物业管理区域公共设施的维修和更新，不能挪作他用。
(2)上家出售房屋，其物业维修基金账户中的余额，不能提取或退还，可由下家通过物业管理部门与上家结算。
(3)维修基金是结算，还是无偿转让，应当在订金支付前就予以明确约定，否则订金支付后，根据有约定，从约定;无约定，从法定的原则，下家无权要求上家赠送维修基金。

4. 购买二手房公共维修基金怎样办理

公共维修基金上没有落谁的名字,只有是那个单位的,所以不需要单独办理过户手续,直接将公共维修基金本交接到新业主就行了。
二手房买卖注意事项：
1、进行二手房交易前必须确认房主真实身份；
2、签订二手房买卖合同时必须明确双方违约责任；
3、必须标明付款、过户时间；
4、必须注明二手房相关费用的交接时间；
5、与中介公司签订合同时，必须有代理费明细单；
6、通过中介公司购房必须要求与房主见面；
7、必须学会使用补充协议。

5. 二手房买卖公共维修基金包含在房价里吗

二手房买卖公共维修基金不包含在房价里，维修基金是另外算的。
房屋维修基金缴纳标准是购房者按购房款的2%-3%缴纳。
已缴纳房屋维修基金的二手房业主应与购房者协商解决。二手房业主可以把已缴纳的房屋维修基金无偿顺延给购房者，也可收取一定比例费用，但不能超过当时缴纳的金额。未缴纳房屋维修基金的二手房则需要新购房者按成交价的2%补齐这部分基金。
维修基金使用条件：
1、维修基金只有在保修期满后，对物业公共部位、共用设施、设备进行大修、更新、改造时才能使用。具体业主按照投票权的确定标准分摊费用比例。
2、维修基金闲置时，除用于购买国债或法律、法规规定的其他基金范围外，禁止挪作他用。
3、特殊使用：
(1)物业管理公司可从维修基金中暂借相当于一个月的物业日常维修、更新费用的备用金;物业管理服务合同另有约定的除外。
(2)住宅需要大修或者专项维修、更新的，可支取施工承包合同中约定的预付款，但预付款最高不得超过工程款总额的30%。
(3)业主委员会可以在物业管理企业的帐户上留有相当于一个月活动经费的备用金，业主大会另有决定的除外。

6. 二手房交易时住房维修基金怎么办

规定是随房转移不再续交。建议还是过户为好。

   公共维修基金
按照法规规定，共用部位是指住宅主体承重结构部位(包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等)、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。
维修基金用于物业保修期满后共用部位、共用设备设施的大中修和更新、改造。
当乙方转让房屋所有权时，结余维修基金不予退还，将随房屋所有权同时过户。
见百度百科--公共维修基金

7. 二手房买卖中如何约定公共维修基金

在二手房买卖中一般售房人交纳的公共维修基金，在房产过户之后购房人将公共维修基金款项一次性补偿给售房人，卖方交的公共维修基金不能自然转到购房人名下，售房人应当协助购房人办理过户手续。买卖双方或任何一方必须携带买卖双方身份证复印件、买卖合同复印件、公共维修基金发票、买方房产证复印件(若已办下来)到北京市国土资源和房屋管理局居住小区管理办公室办理更名手续后才能转到买方名下。 公共维修基金是专项用于住宅共用部位、共用设施设备日常运行维修养护范围以外的中修、大修及改造、更新工程。公共维修基金若不更名，原则上新的买方就无权使用该公共维修基金，在业主委员会提请中修、大修、改造、更新时，要登记各房主交纳公共维修基金的情况，而买方有可能因拿不出来交款凭证，而无权享用该公共维修基金。目前，买卖双方不做公共维修基金更名的情况非常普遍，为了保护买方的合法权益，律师建议还是应该办理更名手续，且更名手续并不复杂。 在签订购房合同时如何约定延期交房内容 二手房买卖过程当中，延期交付房屋的原因很多，有的是因为卖方反悔，有的是卖方将房屋出租，承租人不同意搬出，有的是房屋存在纠纷，相关权利人拒绝搬出或强行入住该房屋，有的是因为物业公司不配合阻挠购房人入住房屋。为了让售房人保证按期交房和避免在售房人不能按期交房时产生纠纷，购房者一定要在购房合同中就售房人不能按规定的时间内交房时，应该如何处理作出明确的规定。这些规定应该包括以下内容：（1）售房人应于某年某月某日前将合同中约定的房屋交付购房者。（2）假如售房人不能按期交房，那么购房者应给售房人一个宽限期，允许售房人在该宽限期内交房。但在宽限期内售房人应承担违约责任，违约金按购房者已交付的购房款或者总房价款从合同规定的交房期限到实际交房日期所发生的利息计算，或者按已付购房款的日万分之五计算违约金。（3）宽限期过后，售房人仍不能交房，那么购房者有权解除合同。同时购房者有权要求售房人返还他所交的购房款及利息，并支付违约金，违约金可以按照法律规定的最高限额即总房款的20%计算。宽限期过后，购房者不想退房，那么售房人仍应继续支付违约金，直至房屋交付之日止。

8. 购买二手房需要缴纳公共维修基金吗

购买二手房不需要缴纳公共维修基金，公共维修基金是跟着房子户头走的，原业主带不走，但是，如果该房的公共维修基金使用完毕，而所在物业公共区域又需要维修的，就需要按需缴纳该项费用了。
物业专项维修资金（俗称大修基金），是指专项用于物业共有部位和共有设施设备保修期满后的维修、更新、改造的资金。《物业专项维修资金管理办法》规定，涉及大修基金的有：专有部分的维修、更新、改造费用，由专有部分业主承担；部分共有部分的维修、更新、改造费用，由部分共有的业主按其建筑面积所占比例分摊；全体共有部分的维修、更新、改造费用，由全体业主按其建筑面积所占比例分摊；房屋未全部出售的，开发建设单位应当按照未出售部分的建筑面积所占比例分摊共有部位、共有设施设备的维修、更新、改造费用。
使用大修基金，必须由业主委员会制定使用方案，并在物业管理区域内公示5天以上。方案中的内容包括需要维修、更新、改造的具体范围和内容，维修、更新、改造方案及工程计划，费用预算及用款进度计划。