保障性租赁住房REITs指引发布：其中哪些内容值得关注？

1. 保障性租赁住房REITs指引发布：其中哪些内容值得关注？

引言：发布的保障性租赁住房指引中值得关注的内容是：对于租赁住房业务参与机构还有回收资金使用监管力度的加大，要求提高运营管理制度，强化信息披露，加强基础建设。
为了保证租房市场的健康发展，《指引》中将加大对于租赁住房领域的资金投入，为了促进资金投入的良性循环，提出净回收的资金首先要用于住房的项目建设中。其次，将大力促进租赁住房的专业化发展。对于运营管理，《指引》要求相关的负责人必须严格按照国家颁布的相关政策，制定合适的运营制度并且强化信息披露，对于参与机构实行严格的闭环管理，原始权益人不能用租房的借口来进行变相的融资，《指引》进一步明确了股东还有涉及住宅的业务隔离要求。
通过《指引》提出的内容，我们可以知道净回收的资金优先用于住房的项目建设，可以给住房可带来更好的居住体验感同时符合市场预期。管理租赁住房机构的人员如果能够按照国家颁布的政策制定合理的运营管理机制，不仅能够减少很多房客和中介之间的矛盾，同时也能够有组织有纪律的进行租赁住房的交易，强化信息披露可以很好的保障房客对于住房基础建设等相关的知情权。
随着租房市场的严重溢价，《指引》严格规范租赁住房原始权益人的行为，要求原始权益人不可以假借租赁住房之名为其他的房地产项目变相的融资。与原始权益人相关的业务和房地产的开发，《指引》中明确，原始权益人应该签订相关的回收资金监管协议以此来保证资金不会违规的流入其它商品住宅和商业地产开发领域。为了保障租赁市场的进一步发展，国家不仅加大了资金的投入，同时也提高了对于租赁住房市场的监管要求。在这种制度的保障下，租赁住房的行业可以发展出新模式，建设出具有更多保障和充足供给的住房制度。

2. 保障性租赁住房的商业配套可以做reits么

[微笑]亲，您好！从市场前景来看，住房租赁行业正迎来最好的发展时期，前景广阔。根据新华网和研究机构共同编撰的《2021中国城市租住生活蓝皮书》显示，未来在城镇化率提升、长租房需求增长，租客、业主的居住理念迭代等趋势的共同作用下，预计中国2030年租房人口将达到2.6亿，住房租赁市场规模近10万亿元，迎来行业发展的“黄金十年”。【摘要】
保障性租赁住房的商业配套可以做reits么【提问】
[微笑]亲，您好！可以的。【回答】
[微笑]亲，您好！保障性租赁住房REITs，顾名思义，投资的项目主要是保障性租赁住房。“保障性住房”指的是政府为中低收入、住房有困难的家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房。这种类型住房有别于完全由市场形成价格的商品房，带有鲜明的“保障性质”。【回答】
[微笑]亲，您好！从市场前景来看，住房租赁行业正迎来最好的发展时期，前景广阔。根据新华网和研究机构共同编撰的《2021中国城市租住生活蓝皮书》显示，未来在城镇化率提升、长租房需求增长，租客、业主的居住理念迭代等趋势的共同作用下，预计中国2030年租房人口将达到2.6亿，住房租赁市场规模近10万亿元，迎来行业发展的“黄金十年”。【回答】
就是不止是居住部分，他的商业配套也可以做reits对么【提问】
[微笑]亲，您好！是的。【回答】

3. 保障性租赁住房reits怎么样可以投资吗

亲，您好，保障性租赁住房reits可以投资哦。所谓REITs，是Real Estate Investment Trusts的缩写，即房地产投资信托基金，是将房地产证券化的一种重要手段。首批3只保障性租赁住房公募REITs的上市，意味着我国资本证券化再迈实质性步伐，同时也让保障性租赁住房的发展再增源头活水。【摘要】
保障性租赁住房reits怎么样可以投资吗【提问】
亲，您好，保障性租赁住房reits可以投资哦。所谓REITs，是Real Estate Investment Trusts的缩写，即房地产投资信托基金，是将房地产证券化的一种重要手段。首批3只保障性租赁住房公募REITs的上市，意味着我国资本证券化再迈实质性步伐，同时也让保障性租赁住房的发展再增源头活水。【回答】
作为我国保障房体系的重要一环，保障性租赁住房是全国各大城市的重要建设任务。按照“十四五”规划纲要，“十四五”期间40个重点城市计划新增保障性租赁住房650万套（间），预计投资规模将达1.3万亿元。目前我国保障性住房的资金来源主要包含财政支持、各类贷款、政府债券和企业筹集，地方财政和企业资金压力巨大。在房地产行业向新发展模式转型的背景下，保障性租赁住房REITs不仅有效拓宽了保障房的资金来源，打通了保障性租赁住房开发运营企业的退出机制，也为投资者提供了获取稳定收益的投资渠道。【回答】

4. 保障性租赁住房REITs陆续落地，企业如何转换经营逻辑？

业内人士认为，保障性租赁住房REITs的上市，拉开行业金融化的大幕。
今年以来，我国住房租赁行业再迎实质性拐点。保障性租赁住房试点40城建设提速，多地陆续公布筹建进度，供给增量迅速扩充。更受业内关注的是，保障性租赁住房REITs（房地产投资信托基金）陆续落地，华夏北京保障房中心租赁住房REITs获批，而之前的红土创新深圳人才安居REITs、中金厦门安居REITs，已完成询价，即将上市。
那么，这是否意味着我国保障性租赁住房REITs将迎来发行潮？市场化的长租房参与主体该如何拥抱公募REITs？从盈利方面分析，公募REITs收益率突破4%的着力点是什么？
业内人士认为，保障性租赁住房REITs的上市，拉开行业金融化的大幕。
三单保障性租赁住房REITs落地
近日，《北京住房和城乡建设发展白皮书（2022）》正式发布。其中提到，2021年北京建设筹集政策性住房61003套，超额完成全年5万套任务。其中，集体土地租赁房11899套，公租房3251套，共有产权房7042套，定向安置房38811套。2022年，北京市将完善保障房房源长效筹集机制，建立促进多主体投资建设保障性租赁住房体制机制，持续优化审核分配机制，不断提高公租房运营管理规范化水平，进一步提升安居宜居水平。
发展保障性租赁住房是我国住房制度建设的重中之重。今年年初，住建部明确，“十四五”时期，40个重点城市计划新增保租房650万套(间)，同时，希望2022年全年能够建设筹集保障性租赁住房240万套(间)。
在此背景下，全国多地加大保障性租赁住房建设力度。从近期各省份反馈的上半年成绩来看，大部分城市都已完成上半年度目标，部分城市还完成了年度目标。以浙江为例，浙江省人民政府发布的消息显示，今年上半年，浙江省已筹集建设保障性租赁住房31.9万套（间），提前完成30万套（间）的年度目标任务。
在保障性租赁住房试点40城建设提速，在供给增量迅速扩充的同时，金融端利好消息频传，特别是保障性租赁住房REITs渐行渐近。近期，三单保障性租赁住房REITs获批，拉开了公募REITs落地住房租赁行业的大幕。
其中，红土创新深圳人才安居REITs、中金厦门安居REITs均已完成询价，即将进入发售流程，募集期均为8月16日至8月17日。此外，华夏北京保障房中心租赁住房REITs在8月5日获批后，迅速进入询价阶段，于8月12日进行询价，为市场获批的第三单保障性租赁住房REITs。
“保障性租赁住房REITs的上市，是行业跨时代的新纪元，拉开行业金融化的大幕。”在8月12日《中国住房租赁品牌价值蓝皮书》发布会现场，ICCRA住房租赁产业研究院院长赵然表示，机构化、规模化、金融化是住房租赁行业的三大关键词。其中，机构化是基础、是前提；规模化是企业发展的必由之径；而金融化则是行业从萌芽走向成熟的助推力。
或形成“大鱼吃小鱼”的格局
从最初的产业园区、高速公路、仓储物流，到保障性租赁住房，基础设施公募REITs覆盖的资产领域越来越广。
赵然分析指出，公募REITs是一种金融创新工具，有助于进一步盘活存量资产，拓宽社会投资渠道、扩大保障性租赁住房的规模，特别是在证监会对于回收资金的再投资去向有明确规定的要求下，势必会极大增加行业的有效供给，从而真正起到平抑租金、平抑房价的目的。除此之外，公募REITs也是一种主动管理型工具，可助推租赁住房项目实现稳定且可持续增加的运营现金流，最终实现资产或资产包的保值增值。
“对于租赁企业来说，在资金端，公募REITs属于直接融资，不仅可以降低企业的资金成本，也可以有效降低企业的资产负债率；在产品端，公募REITs会迫使企业去深入思考如何通过优化产品，以提升整体收益、降低运营成本。”赵然如是说。
那么，这是否意味着我国保障性租赁住房REITs将迎来发行潮？未来将会达到多大的发行规模？
在赵然看来，保障性租赁住房REITs的规模不会达几十、几百单。一个不容忽视的问题是，一个良好的REITs标的需要具备一定的规模，如此一来，行业内或形成“大鱼吃小鱼”的局面，规模小而运营良好的资产有机会并入其中，加上公募REITs的资金将继续投入于保租房建设中，行业规模将不断扩大。因此，未来品牌租赁企业的数量或逐渐下降，而与之形成对比的是，单一品牌的体量或日趋扩容。
值得一提的是，目前发行保障性租赁住房REITs的企业主体均为国企。而在业内人士呼吁将公募REITs向优质市场化长租房项目打开时，市场化的长租房参与主体该如何拥抱公募REITs，需要做好哪些准备工作？
对此，赵然表示，保障性租赁住房REITs标的衡量准绳是资产合规性和收益率。目前，一些市场化租赁项目还需在合规性上攻克，而对于收益率已达标、规模则不够的项目，在已经上市的公募REITs将来扩募时有机会参与其中。
此外，在参与保租房的主体方面，不管是投资方，还是建设方，或是运营商，仍以国企和地方城投公司为主。不过，随着试点的深入，一些城市为扩大供给渠道，将已有的市场化长租公寓项目纳入保租房，如上海的安歆青年社区·虹口区龙之梦店、上海柚米寓的九亭中心店以及武汉城建·都市泊寓江国路店等。
在这一过程中，一些非国有企业也获得进入保租房的门票，比如万科泊寓、旭辉瓴寓、龙湖冠寓等房企系长租公寓品牌。此外，安歆、柚米寓等也通过将自身运营的某个市场化长租公寓项目，纳入保租房体系，从而参与到保租房的运营中。
在业内人士看来，这或许可以为非国有企业试点保障性租赁住房REITs提供机会。
住房租赁企业需切换到资产管理“轨道”
作为具有金融产品属性的REITs，标配有稳定现金流的产品才是保证未来盈利的标尺，而底层资产的稳定性决定了风险控制和未来的收益。在赵然看来，未来，公募REITs收益率方面还有较大的提升空间，优质的公募REITs具有丰富的产品类型，多元化会让其收益率更稳定。那么，从盈利层面分析，公募REITs收益率突破4%的着力点是什么？
从全生命周期的视角分析，租赁住房的全生命周期包括“投-融-建-管-退”5个阶段。赵然认为，在增量时代，“投”“融”“建”是租赁企业的重心所在。当供给达到一定规模，尤其是保障性租赁住房REITs打通金融闭环、提供了投资退出路径之后，住房租赁企业的资产管理能力就显得格外关键。
“住房租赁的底层逻辑换轨，成了资产管理逻辑，这是住房租赁企业眼下要特别关注的。”赵然表示，在资产管理的轨道上，租赁企业更应当重视品牌运营，一个品牌如何切入市场、如何借助品牌策略达到4%甚至更高的收益率，成了凸显品牌力的最优级指标。
在赵然看来，作为持有型不动产的租赁住房，其品牌运营的含义要复杂得多，与建好即出售的销售型不动产不同，租赁不动产强调的是运营方持续收取租金、长期持有物业产生增值获益的能力。如果说销售驱动的品牌方法论，让大家熟识的是标识、代言人等营销工具，那么，持有型品牌方法论讲的更多的是流程管理、产品定位、人员储备等运营能力。
“住房租赁是个微利行业，走机构化、规模化道路是行业参与者‘活下来’的必由之路。随着政策与金融红利的释放，住房租赁企业抓住机遇的关键在于，能否深扎进品牌运营的底部，科学制定资产布局、产品布局、人员储备、供应链管理等一系列紧耦合策略，以资产管理、长线运营的思路，倒逼企业优化产品、优化服务，进而以更多高品质供给，让租赁住房真正成为新市民、青年人住房需求的压舱石。”赵然说。

5. 证监会、发改委：规范做好保障性租赁住房试点发行REITs工作

5月27日，中国证监会办公厅、国家发展改革委办公厅联合下发《关于规范做好保障性租赁住房试点发行基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）有关工作的通知》（以下简称《通知》）。
《通知》提出，中国证监会各派出机构，上海证券交易所，深圳证券交易所，中国证券业协会，中国证券投资基金业协会，各省、自治区、直辖市、计划单列市发展改革委，新疆生产建设兵团发展改革委应充分认识保障性租赁住房发行基础设施REITs的重要意义。
此外，上述有关部门需深入落实房地产市场平稳健康发展有关要求，保障性租赁住房发行基础设施REITs要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，发起人（原始权益人）应当为开展保障性租赁住房业务的独立法人主体，不得开展商品住宅和商业地产开发业务。
项目应当权属清晰、运营模式成熟、具有可持续的市场化收益，并经有关部门认定为保障性租赁住房项目。严禁以租赁住房等名义，为非租赁住房等房地产开发项目变相融资，或变相规避房地产调控要求。
《通知》要求，严格规范回收资金用途，发起人（原始权益人）发行保障性租赁住房基础设施REITs的净回收资金，应当优先用于保障性租赁住房项目建设，如确无可投资的保障性租赁住房项目也可用于其他基础设施补短板重点领域项目建设。
鼓励将净回收资金用于投向明确、条件成熟、短期内能够形成有效投资的新建项目，促进形成投资良性循环。发起人（原始权益人）在项目申报发行基础设施REITs时，应当对回收资金用途作出承诺，并以适当方式向社会公开。
《通知》明确，进一步压实参与方监督职责发行保障性租赁住房基础设施REITs的发起人（原始权益人）应当每季度向有关证券交易所、中国证监会派出机构和省级发展改革委报告回收资金使用情况。
发起人（原始权益人）的控股股东、实际控制人不得以任何方式挪用回收资金，并承诺监督发起人（原始权益人）遵照规定使用回收资金。基金管理人应当完善相关业务制度，并将发起人（原始权益人）回收资金使用等有关情况按相关信息披露要求向社会公开。沪深证券交易所要制定有关业务监管细则，确保上述要求落到实处。

6. 证监会、发改委：规范做好保障性租赁住房试点发行REITs工作

5月27日，中国证监会办公厅、国家发展改革委办公厅联合发布《关于规范做好保障性租赁住房试点发行基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）有关工作的通知》（简称《通知》）。
《通知》明确，保障性租赁住房发行基础设施REITs要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，发起人（原始权益人）应当为开展保障性租赁住房业务的独立法人主体，不得开展商品住宅和商业地产开发业务。
同时，《通知》规定，项目应当权属清晰、运营模式成熟、具有可持续的市场化收益，并经有关部门认定为保障性租赁住房项目。严禁以租赁住房等名义，为非租赁住房等房地产开发项目变相融资，或变相规避房地产调控要求。
此外，《通知》提出，将严格规范回收资金用途。发起人（原始权益人）发行保障性租赁住房基础设施REITs的净回收资金，应当优先用于保障性租赁住房项目建设，如确无可投资的保障性租赁住房项目也可用于其他基础设施补短板重点领域项目建设。鼓励将净回收资金用于投向明确、条件成熟、短期内能够形成有效投资的新建项目，促进形成投资良性循环。
对于此次REITs政策的出台，易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，从融资的角度看，其有助于房企等扩大融资渠道和调整融资结构，对于增加融资规模和减少资金压力等有积极的作用；从保障性租赁住房的发展来说，类似金融方面的创新，也将使得保障性租赁住房的资金更加到位，有助于各地保障性租赁住房房源的积极供给。

7. 证监会、发改委：规范做好保障性租赁住房试点发行REITs工作

5月27日，中国证监会办公厅、国家发展改革委办公厅联合发布《关于规范做好保障性租赁住房试点发行基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）有关工作的通知》（简称《通知》）。
《通知》明确，保障性租赁住房发行基础设施REITs要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，发起人（原始权益人）应当为开展保障性租赁住房业务的独立法人主体，不得开展商品住宅和商业地产开发业务。
同时，《通知》规定，项目应当权属清晰、运营模式成熟、具有可持续的市场化收益，并经有关部门认定为保障性租赁住房项目。严禁以租赁住房等名义，为非租赁住房等房地产开发项目变相融资，或变相规避房地产调控要求。
此外，《通知》提出，将严格规范回收资金用途。发起人（原始权益人）发行保障性租赁住房基础设施REITs的净回收资金，应当优先用于保障性租赁住房项目建设，如确无可投资的保障性租赁住房项目也可用于其他基础设施补短板重点领域项目建设。鼓励将净回收资金用于投向明确、条件成熟、短期内能够形成有效投资的新建项目，促进形成投资良性循环。
对于此次REITs政策的出台，易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，从融资的角度看，其有助于房企等扩大融资渠道和调整融资结构，对于增加融资规模和减少资金压力等有积极的作用；从保障性租赁住房的发展来说，类似金融方面的创新，也将使得保障性租赁住房的资金更加到位，有助于各地保障性租赁住房房源的积极供给。

8. 证监会、发改委：规范做好保障性租赁住房试点发行REITs工作

新京报讯 （记者饶舒玮）5月27日，中国证监会办公厅、国家发展改革委办公厅联合发布《关于规范做好保障性租赁住房试点发行基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）有关工作的通知》（简称《通知》）。
《通知》明确，保障性租赁住房发行基础设施REITs要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，发起人（原始权益人）应当为开展保障性租赁住房业务的独立法人主体，不得开展商品住宅和商业地产开发业务。
同时，《通知》规定，项目应当权属清晰、运营模式成熟、具有可持续的市场化收益，并经有关部门认定为保障性租赁住房项目。严禁以租赁住房等名义，为非租赁住房等房地产开发项目变相融资，或变相规避房地产调控要求。
此外，《通知》提出，将严格规范回收资金用途。发起人（原始权益人）发行保障性租赁住房基础设施REITs的净回收资金，应当优先用于保障性租赁住房项目建设，如确无可投资的保障性租赁住房项目也可用于其他基础设施补短板重点领域项目建设。鼓励将净回收资金用于投向明确、条件成熟、短期内能够形成有效投资的新建项目，促进形成投资良性循环。
对于此次REITs政策的出台，易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，从融资的角度看，其有助于房企等扩大融资渠道和调整融资结构，对于增加融资规模和减少资金压力等有积极的作用；从保障性租赁住房的发展来说，类似金融方面的创新，也将使得保障性租赁住房的资金更加到位，有助于各地保障性租赁住房房源的积极供给。